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购房者能否以出卖人未取得预售许可证主张合同无效?/曾建莉

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 22:53:45  浏览:8733   来源:法律资料网
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购房者能否以出卖人未取得预售许可证主张合同无效?

作者:江西省吉水县法院 曾建莉

[ 案情]:曾某与某房地产开发公司于2003年5月28日签订了预售商品房协议书,协议书约定,房产公司将其正在开发的某小区住宅楼一套商品房出售给曾某,房价为80000元。付款方式为分期付款。房产公司保证房屋于2003年9月竣工,且在2004年3月底前办妥房产证。合同签订后,曾某按约交付了一部分房款。2003年9月份,该栋房屋竣工后,曾某搬入居住。2004年3月底放后,当曾某多次催促房产公司办房产证时,房产公司总以种种理由推脱。曾某后经查询得知,该房产公司隐瞒了其未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房,以致现在因缺乏相关材料而根本不能办理房产证。曾某遂向法院提起诉讼,要求确认与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效,并判决该房产开发公司返还曾某所交购房款625000元并赔偿相关经济损失。后据法院查明 :到原告曾某起诉时,被告房地产开发公司仍然没有取得商品房预售许可证。

[分歧]:本案在审理过程中,对原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同是否有效的问题,合议庭存在以下分歧意见:
第一种意见认为:原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同有效。因为原告与被告已经签订了书面的预售商品房协议书,且原告曾某已搬入居住。被告房地产开发公司没有取得商品房预售许可证只是程序上存在瑕疵,可以进一步完善,曾某不可以要求房产开发公司返还已付购房款,但被告房地产开发公司可以赔偿曾某部分损失。

第二种意见认为:原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效。因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中被告房产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,且在起诉前,仍然没有取得商品房预售许可证。故曾某可以依法要求房产开发公司返还已付购房款及利息并要求赔偿损失。


[分析]:笔者赞同第二种意见。理由如下: (一)依据我国房地产相关法律规定,商品房预售应当符合下列条件:(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证; (3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证明。(二)我国《合同法》第52条规定,有下列情形之一的,可以认定商品房买卖合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。且最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条还明确规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。(三)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(2).....。综上,本案中被告房产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,且在起诉前,被告房地产开发公司仍然没有取得商品房预售许可证。故曾某依法要求房产开发公司返还已付购房款及利息并要求赔偿损失的诉讼请求合法有据,应予支持。


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宿迁市人民政府关于印发宿迁市城乡犬类管理暂行规定的通知

江苏省宿迁市人民政府


宿迁市人民政府关于印发宿迁市城乡犬类管理暂行规定的通知

宿政发〔2003〕137号


各县、区人民政府,市各委、办、局,市各直属单位:
  《宿迁市城乡犬类管理暂行规定》已经市政府二届九次常务会议讨论通过,现予印发,请认真贯彻执行。




二OO三年九月八日



宿迁市城乡犬类管理暂行规定

  第一条 为加强犬类管理,预防控制狂犬病等传染病的发生,保障公民健康和人身安全,维护社会公共秩序,保护市容环境,根据《中华人民共和国传染病防治法》、《中华人民共和国动物防疫法》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,特制定本暂行规定。
  第二条 在本市行政区域范围内从事犬类饲养、交易、展览、表演、诊疗服务等活动的单位和个人,必须遵守本暂行规定。
  第三条 本市对犬类饲养、交易、展览、表演、诊疗服务等活动实行登记备案、审核、审批制度。
  第四条 本暂行规定由市、县(区)、乡镇(街道办事处)政府负责组织实施。市、县(区)卫生、公安、畜牧兽医、工商、药监、城管、物价、广电等部门以及村(居)民委员会按照职责分工,协同做好犬类管理工作。
  第五条 本市实行重点限养区、一般限养区。
  重点限养区具体范围主要包括市区的幸福、古城、项里、河滨四个街道办事处、井头乡、双庄镇、宿迁经济开发区、宿迁市骆马湖生态农业示范区、宿豫县顺河镇、沭阳县沭城镇、泗阳县众兴镇、泗洪县青阳镇等县城镇;其余地区为一般限养区。
  第六条 重点限养区内个人每户可以饲养一条小型观赏犬,严禁饲养大型犬、烈性犬。
  重点限养区内经批准的所有犬种,一律圈养或拴养。
  重点限养区内批准饲养的小型观赏犬的规格由市级公安机关确定。
  第七条 一般限养区按照适当限制的原则,控制烈性犬、大型犬数量。
  一般限养区内养犬的,经村(居)民委员会同意后,报乡、镇派出所登记备案。
  第八条 本市重点限养区内任何单位和个人需养犬的,必须经公安机关审批。
  市区范围内的由个人向所在地公安派出所申请,经区级公安机关审核,报市级公安机关审批。各县范围内的由个人向所在地公安派出所申请,报县级公安机关审批。
  单位和境外人员申请养犬的,由市级公安机关审批。
  第九条 本市单位和个人申请养犬,必须具备下列条件:
  (一)机关、部队、科研单位、工厂、仓库、专业户等确因警卫、科研、展览、表演任务或生产需要养犬的,由所在单位报请上级主管部门审查同意;
  (二)个人具有本市常住户口或者本市暂住证件,单户居住,并具有完全民事行为能力。
  第十条 申请养犬,应当提交下列材料:
  (一)畜牧兽医部门出具的犬类临床诊断证明,从境外进口的犬,还应当提交出入境检验检疫机构出具的《入境货物检验检疫证明》;
  (二)本市常住户口身份证、暂住证件或者有关签证的复印件;
  (三)居住地社区居民委员会或者村民委员会出具的单户居住证明;
  (四)单位确需饲养特种犬的证明材料;
  (五)其他需要提交的材料。
  第十一条 公安机关应当在接到养犬申请之日起的15个工作日内作出审批决定。对符合条件的,发给《犬类准养证》和犬牌;对不符合条件的,应当给予书面答复,并说明理由。
公安机关应当在发出《犬类准养证》后5日内将发放《犬类准养证》的情况抄送所在地畜牧兽医部门和卫生疾控机构。
  《犬类准养证》和犬牌由市级公安机关统一设计和制作。
  第十二条 凡获准养犬的单位或个人,应按规定在5日内携犬到当地畜牧兽医部门注射狂犬病疫苗(市区由市畜牧兽医部门负责注射狂犬病疫苗),领取《犬免疫证》。
  畜牧兽医部门对获准饲养的犬应建立预防控制狂犬病档案,一犬一档。
《犬免疫证》每年换发一次。
  第十三条 禁止冒用、涂改、伪造和买卖《犬类准养证》、《犬免疫证》和犬牌。
对弃养、走失的犬、无证犬和野犬,由公安机关负责处理,任何单位和个人不得私自留养。
  第十四条 《犬类准养证》实行审验制度,每年审验一次。
《犬类准养证》毁损、遗失的,养犬人应当在5日内向原发证机关申请办理补证手续。
  第十五条 养犬人将准养犬转让、赠与他人的,应当向原发证机关申请办理变更手续。
准养犬死亡、丢失、随单位或者个人迁居的,养犬人应当在5日内向原发证机关办理变更或者注销手续。
  第十六条 重点限养区内经批准养犬的单位和个人,必须缴纳养犬管理费,具体收费标准由市物价、财政部门根据省定标准另行制定。
所收取的费用专项用于犬类管理支出。
收费部门应当向同级物价部门申领收费许可证,在收费场所醒目处公示收费项目和收费标准,并使用财政部门核发的收费票据。
   第十七条 经批准养犬的单位和个人,必须遵守下列规定:
  (一)除因领证、检疫、免疫接种、诊疗、交易、展览、表演等特殊需要外,不得携犬进入宾馆、饭店、浴室、公共娱乐服务场所、体育场馆等公共场所;
  (二)不得携犬乘坐公共交通工具(小型出租汽车除外)和公用电梯;
  (三)在重点限养区内,小型观赏犬可以由成年人牵领,于20时至22时之间出户,必须挂犬牌、束犬链;
  (四)一般限养区内所有犬必须束犬链,严防伤及他人;
  (五)犬在户外排泄粪便的,携犬人应当立即予以清除;
  (六)养犬不得干扰他人的正常生活;
  (七)定期为犬预防注射疫苗。
  第十八条 重点限养区内准养犬生育幼犬的,养犬人应当在幼犬出生后60日内及时报公安机关审批,办理《犬类准养证》和犬牌,并及时进行犬类免疫,领取《犬免疫证》。
  第十九条 一般限养区内准养犬生育幼犬的,养犬人应当在幼犬出生后30日内及时登记备案,及时进行犬类免疫,领取《犬免疫证》。
  第二十条 犬咬伤他人的,养犬人应当立即将受伤者送到疾控、医疗机构诊治,并依照相关法律负担医疗费用和有关赔偿费用;同时应当将伤人犬送畜牧兽医部门检查,如确诊系狂犬病的由畜牧兽医部门扑杀处理,养犬人应当按照规定支付有关费用。
  第二十一条 从事犬类养殖经营活动,养殖场的设置必须符合下列条件:
  (一) 距离居民区、饮用水水源1000米以上;
  (二)具有冲洗、消毒和污水、污物无害处理等设施;
  (三)犬舍、犬笼牢固,外墙高度在3米以上,所养犬一律实行圈养;
  (四)符合动物防疫条件,配备专业兽医人员。
  第二十二条 从事犬类交易活动的单位和个人,必须遵守下列规定:
  (一)收购、销售的犬来源合法;
  (二)收购、销售的观赏犬符合规定的犬类品种和规格;
  (三)收购、销售的犬具有畜牧兽医部门核发的检疫、免疫证明;
  (四)在批准的地点交易,不得流动收购、销售;
  (五)出售狗皮或活狗时,应向相关部门交回当年的《犬免疫证》和犬牌。
  第二十三条 设置犬类交易市场,应避开人口稠密、交通频繁地区,符合动物卫生规定,不得占用城、镇交通道路。
  第二十四条 开办犬类交易市场,须向当地工商部门提出申请,工商部门会同公安、畜牧兽医部门共同审查同意后,报当地人民政府批准,由当地工商部门登记注册发给经营许可证方可开办。
  工商、公安、畜牧兽医部门按照各自的职责,对市场进行日常监督管理。
  第二十五条 犬只交易必须在经批准设立的交易市场内进行,并按规定交纳有关费用。
进场交易的犬只,应具备准养、检疫、免疫相关证件,出生未满60天的犬只,必须持有畜牧兽医部门的检疫合格证明,方可进场交易。
  禁止在重点限养区犬类交易市场交易非观赏犬。
  第二十六条 为犬类服务的商店严禁同时销售人用食品,并应当以醒目的文字和图形标明兽用。
  第二十七条 申请开办为犬类服务的诊疗机构,必须取得市、县畜牧兽医部门发放的动物诊疗许可证,并具备下列条件:
  (一)技术负责人应具备兽医专业大学本科学历或中级以上职称,治疗人员应具备助理兽医师以上职称,并经畜牧兽医部门考核合格;
  (二)具有与其医疗业务相应的场所及医疗设备;
  (三)有健全的兽医卫生管理、疫情报告制度;
  (四)未经许可不得经营、注射兽用狂犬病疫苗。
  第二十八条 人用狂犬病疫苗按照《中华人民共和国传染病防治法实施办法》有关规定,由卫生、药品监督管理部门统一规定。
  第二十九条 单位因实验需要饲养、养殖犬类的,必须按照《实验动物管理条例》的规定办理手续。
  第三十条 市区举办犬类展览、表演等活动的,举办者应当在举办之日的7日前,向市级公安机关报告。县级行政区域内举办犬类展览、表演等活动的,举办者应当在举办之日的7日前,向县级公安机关报告。
  第三十一条 未经公安机关批准,外地人员不得携大型犬、烈性犬进入本市重点限养区。
外地人员携小型观赏犬来本市市区、县城镇,必须具有犬类所在地县级以上畜牧兽医部门出具的犬类检疫、免疫证明。
境外人员携犬来本市市区的,还应当符合《中华人民共和国进出境动植物检疫法》的规定。
  第三十二条 在发现狂犬病疫情的地区,责任疫情报告人应当按照乙类传染病管理的规定向疫情发生地疾控中心、畜牧兽医部门报出传染病报告卡,由疾控中心、畜牧兽医部门依法调查处理。
  县(区)、(乡)镇政府可根据本地疫情状况,适时对病犬、狂犬、无主犬进行突击捕杀,保障人民群众生命、财产安全。
  卫生、畜牧兽医、公安、药监等部门要开展狂犬病等传染病预防知识宣传。
  第三十三条 发现饲养的犬出现狂犬病症状时,养犬人应当及时自行扑杀或者请求公安机关扑杀,并向畜牧兽医部门报告。未按规定扑杀的,由公安机关组织强行扑杀处理,养犬人应当按照规定支付有关费用。
  禁止将狂犬和被狂犬咬伤、咬死的禽畜出售、食用,禁止乱弃死犬和被狂犬咬伤、咬死的禽畜。
  第三十四条 对冒用、涂改、伪造和非法买卖《犬类准养证》、《犬免疫证》的,由公安机关、畜牧兽医行政部门依法处理。
  第三十五条 对非法开办犬类交易市场和未领取营业执照擅自从事犬类销售、养殖等经营活动的,由工商行政管理部门依法给予处罚。
  第三十六条 对未经批准擅自养犬影响市容和环境卫生的,由城管部门或者其委托的单位,责令其限期处理或者予以没收,并可以处每只10元至50元罚款。
  第三十七条 对私自贩卖、生产、销售伪劣人用、兽用狂犬病疫苗的由公安、药监等部门依法查处;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
  第三十八条 对违章养犬或者拒绝、阻挠捕杀违章犬,造成咬伤他人或者导致人群中发生狂犬病的,由县级以上政府卫生行政部门责令限期改正。可以处5000元以下罚款;情节严重的,可以处5000元以上、20000元以下罚款。
  第三十九条 对转让、涂改、伪造犬类检疫证明的,由畜牧兽医行政部门没收违法所得,收缴检疫证明;转让、涂改检疫证的,并处2000元以上、5000元以下罚款,违法所得超过5000元的,并处违法所得1倍以上、3倍以下罚款;伪造检疫证明的,并处10000元以上30000元以下的罚款,违法所得超过30000元的,并处违法所得1倍以上、3倍以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第四十条 拒绝、阻碍执法人员依法执行职务或者纵犬伤人的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定给予处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第四十一条 当事人对具体行政行为不服的,可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第四十二条 犬类管理工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第四十三条 本暂行规定自2003年10月1日起施行。


晋城市人民政府关于印发《晋城市古树名木保护管理办法》的通知

山西省晋城市人民政府


晋城市人民政府关于印发《晋城市古树名木保护管理办法》的通知

晋市政发〔2007〕49号


各县(市、区)人民政府,市直及驻市各单位:

  《晋城市古树名木保护管理办法》已经市人民政府2007年9月22日第26次常务会研究同意,现印发给你们,望认真遵照执行。

晋城市人民政府
二○○七年十月十一日

晋城市古树名木保护管理办法

  第一条 为了加强古树名木的保护管理,根据国家有关规定及本市实际情况,制定本办法。

  第二条 本办法所称古树,是指树龄在一百年以上的树木。

  本办法所称名木,是指珍贵、稀有的树木和具有历史价值、纪念意义及重要科研价值的树木。

  第三条 古树名木分为一级和二级。

  凡树龄在300年以上,或者特别珍贵稀有,具有重要历史价值、科研价值和纪念意义的古树名木,为一级古树名木。其余为二级古树名木。

  第四条 市、县(市、区)林业、园林主管部门为古树名木主管部门,林业主管部门负责城市规划区外的古树名木保护管理工作,园林主管部门负责城市规划区内的古树名木保护管理工作。

  第五条 一级古树名木由省人民政府确认,报国务院林业、建设行政主管部门备案;二级古树名木由市人民政府确认,报省林业、建设行政主管部门备案。

  第六条 任何单位和个人都有保护古树名木及其附属设施的义务。对损伤、破坏古树名木的行为,有权劝阻、检举和控告。鼓励单位和个人通过多种方式参与古树名木的保护管理。

  第七条 古树名木主管部门应当对管护古树名木成绩显著的单位或个人给予表彰和奖励。

  第八条 古树名木主管部门应当加强对古树名木保护的技术推广,普及保护知识,提高保护和管理水平。

  第九条 古树名木主管部门应当对本行政区域内的古树名木进行调查登记、鉴定分级、建立档案、设立标志、制定保护措施、确定管护责任。

  古树名木主管部门应当定期对古树名木生长和管护情况进行检查;对长势濒危的古树名木提出抢救措施,并监督实施。

  第十条 编制城乡建设规划应当在古树群周围划定绿线,保护古树群的生长环境和风貌。

  第十一条 古树名木的管护责任,按下列规定承担:

  (一)生长在城市公共绿地、公园等的古树名木,由城市园林绿化专业养护管理部门管护;

  (二)生长在公路、水库和河道用地管理范围内的古树名木,分别由公路、水库和河道管理部门管护;

  (三)生长在风景名胜区内的古树名木,由风景名胜区管理部门管护;

  (四)散生在各单位管界内及个人庭院中的古树名木,由所在单位和个人管护;

  (五)生长在农村集体所有土地上的古树名木,由村委会负责管护。

  变更古树名木管护责任单位或者责任人,应当到古树名木主管部门登记备案。

  第十二条 古树名木管护费用由管护责任单位或者责任人负担。管护古树名木确有困难的,可以向古树名木主管部门申请补助。

  各级人民政府设立专项经费用于古树名木的保护管理,城市古树名木的保护管理经费从城市维护管理经费中支出。

  第十三条 古树名木的管护责任单位或者责任人,应当按照古树名木主管部门规定的管护措施实施养护管理,保障古树名木正常生长。

  古树名木受到损害或者长势衰弱,管护责任单位或者责任人应当及时报告古树名木主管部门,并由古树名木主管部门组织抢救、复壮。古树名木主管部门对抢救、复壮古树名木所需费用可以适当给予补贴。

  古树名木死亡,应当报经市级古树名木主管部门确认,查明原因,明确责任并予以注销登记后,方可处理。处理结果及时上报省级古树名木行政主管部门。

  第十四条 禁止下列损害古树名木的行为:

  (一)刻划钉钉、缠绕绳索、架设电线;

  (二)攀树、折枝、挖根或剥损树枝、树干、树皮;

  (三)依树盖房、搭棚或借用树干做支撑物;

  (四)擅自采摘树叶、果实和种子;

  (五)距树冠垂直投影5米内挖坑取土、动用明火、排放烟气、倾倒污水污物、堆放危害树木生长的物料、修建建筑物或者构筑物;

  (六)擅自砍伐、修剪、移植、转让买卖;

  (七)其他损害古树名木的行为。

  第十五条 排放废水、废气、废渣危害古树名木生长的,由古树名木主管部门责令有关单位或者个人,在限期内采取措施,消除危害。

  第十六条 违反本办法有关规定对古树名木造成侵害的,由古树名木主管部门依法处理,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  第十七条 本办法自2007年11月1日起施行。


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