关于印发市直机关事业单位在编在岗人员调动管理办法的通知

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定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨——张某诉熊某买卖合同纠纷案

竺雨迪 肖贞英


　　【问题提示】
　　近年来，我国房地产市场转向繁荣，房产交易日趋活跃，更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让，但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定？
　　【要点提示】
　　定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让，是一种权利的转让，这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，法律、行政法规没有强制性规定，故定向购买商品房指标转让合同应属有效，且应当得到全面履行。
【案情】
原告：张某。
被告：熊某。
张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年，二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月，二人达成协议，熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某，转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后，出具收条并在收条上签注：“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月，熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，合同原件由张某持有。此外，双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议，但未即时结清。
2006年下半年，根据当时的有关规定，允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费，拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥，××号房屋一直未交付给张某。
张某遂起诉熊某，请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效，并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
　　【审判】
××市××区人民法院经审理认为：
　　本案系房屋定购指标转让纠纷，诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让，转让是否有效，成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份，有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时，她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。事后，购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》，实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标，张某也实际支付了转让费，并以熊某的名义向开发商交纳了购房款，双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中，张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实，开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式，对此种转让予以认可。因此，张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效，张某和熊某均应按合同履行义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定，参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第三条的规定，判决：一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效；二、熊某在判决生效后十日内，配合张某办理房屋的更名过户手续，相关费用由张某负担；三、张某在判决生效后十日内，支付给熊某购房指标转让费1.5万元；四、驳回张某的其他诉讼请求。
熊某不服原审判决，提起上诉，请求二审法院依法改判。
××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
××市中级人民法院经审理认为：
　　双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于××市××区××单位职工的特定身份，有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格，其将购买资格转让给张某，实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此，二审判决：驳回上诉，维持原判。
　　【评析】
　　本案的处理主要涉及以下法律问题：1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么；2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
　　一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
　　理论界及实务界对此有两种观点：一种观点认为，转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人，属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中，熊某虽然取得了房屋购买指标，但若其未与开发商签订购房合同，就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系，又如何将其让与给他人？
　　另一种观点认为，定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同，它所指向的标的并非房屋本身，而是定购房屋的指标，合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中，张某与熊某订立口头协议之时，张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上，张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权，但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益，已经达到了权利的标准，在法理上应归为一种可期待物权，属于债权的范畴。
　　二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
　　对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效，主要理由是：1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第（一）项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的，转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利，不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害，而且还违反了国家相关税法规定。
　　另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效，主要理由是：1、双方签订房屋定购指标转让合同，是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益，也没有损害国家和社会公共利益。
　　笔者认为，定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有：
　　1．从法律规定看，对于基于特定身份取得的定购资格的转让，我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外，因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身，所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
　　2．从理论上讲，在民法上，奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预，强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念，其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由，使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思，在不违反法律的前提下，对自身利益的得失变更做出安排；是平等主体通过自由、平等地协商，决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下，私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重，而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标，也是有着法理基础的自由。
　　3．从社会价值取向来看，本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人，意思表示真实，也不存在欺诈、胁迫等情形，更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效，势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气，更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
　　【经验借鉴】
　　定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中，因缺乏足够的法律依据，很容易引起纠纷，引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费，就拒绝继续履行更名手续，导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此，笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式，以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明：“本房屋由乙××出资购买，房屋所有权归乙××，与甲××无关。”只有这样，当实际购房人与登记购房人发生产权争议时，才能证明房屋属于自己，而房屋登记不实，应予纠正。否则，如果不重视书面证据的收集和保存，转让人一旦反悔，否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人，受让人将无法取得房屋产权，而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者，如果受让人不能证明购房款由自己实际支付，则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
　　此外，若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人，对受让人应怎样予以救济？笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行，而房屋登记不实的情况下，可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度，来纠正房屋登记簿的不实记载，实现对受让人的权利救济。
　　更正登记在具体适用中分为三种情形：一、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人书面同意更正，登记机构对申请人提交的书面证据进行审查，予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名，不论转让人是否同意更正，登记机构经审核，认定有证据证明登记确有错误的，予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人不同意更正，双方争议一时难以化解，更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护，受让人可申请异议登记，暂时中断登记簿的公信力，并在法律规定的15日内向人民法院提起诉讼。
此外，房产登记种类有转移登记和变更登记。变更登记是房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记，必须按照有关规定足额缴纳税费。笔者认为，在实践中若通过变更登记来办理定购房屋的更名手续，不仅可以免交税费，还可以简化程序，缩短时间。


作者单位：竺雨迪，湖南大学法学院在读硕士；肖贞英，湖南省长沙市芙蓉区法院。
农业部


农业部产品质量监督检验测试机构审查认可评审规范

农市发[2007]23号


各省、自治区、直辖市及计划单列市农业、农机、畜牧兽医、农垦、乡镇企业、渔业厅（局、委、办），新疆生产建设兵团农业局，中国农业（热带农业、水产）科学院，各有关部直属事业单位，各部级质检中心：

　　为适应农业部产品质量监督检验测试机构管理和发展要求，健全和完善部级质检机构管理制度，提高部级质检机构的管理能力和水平，保障农产品质量安全，我部对1991年制定的《农业部产品质量监督检验测试中心管理办法》等文件进行了修改完善，经广泛征求各方面意见，形成了《农业部产品质量监督检验测试机构管理办法》和《农业部产品质量监督检验测试机构审查认可评审规范》，现印发给你们，请遵照执行。

　　《农业部产品质量监督检验测试机构管理办法》和《农业部产品质量监督检验测试机构审查认可评审规范》自2007年10月1日起施行。1991年制定的《农业部产品质量监督检验测试中心管理办法》、1992年制定的《农业部产品质量监督检验测试中心审查认可评审规范》及有关表格、1993年制定的《农业部产品质量监督检验测试中心审查认可与国家计量认证评审工作暂行管理办法》、1995年制定的《全国农业系统国家级与部级质检中心管理暂行办法》、1996年制定的《农业部部级产品质检机构年度抽检实施办法》和《农业部部级质检中心验收和计量认证程序》同时废止。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○七年八月八日

农业部产品质量监督检验测试机构审查认可评审规范

　　第一条　为保证农业部产品质量监督检验测试机构（以下简称部级质检机构）审查认可评审工作的科学、客观、公正，根据《农业部产品质量监督检验测试机构管理办法》（以下简称《管理办法》）制定本规范。

　　第二条　农业部质量标准主管司（局）统一组织部级质检机构审查认可评审，评审工作应遵照本规范执行。

　　第三条　已列入农业部筹建计划的质检机构，经自查符合《农业部产品质量监督检验测试机构基本条　件》（以下简称《基本条　件》），按《管理办法》的要求提交申请材料（申请书格式见附件1）。

　　第四条　农业部质量标准主管司（局）对材料进行审查，于二十个工作日内做出是否受理决定，告知申请单位。

　　（一）材料齐全、符合要求的，受理申请；

　　（二）申请材料存在问题，经申请方改正后，符合要求的，受理申请；

　　（三）不符合要求的，不予受理。

　　第五条　受理申请后六个月内，农业部质量标准主管司（局）会同相关业务司局制定现场评审计划，确定评审组，组织现场评审。机构审查认可与国家计量认证现场评审同时进行。

　　第六条　现场评审前一个月，农业部质量标准主管司（局）将评审有关事项通知申请评审质检机构和评审组成员。申请评审质检机构接到通知后，应将《质量手册》及工作总结及时寄送评审组成员。

　　第七条　审查认可现场评审实行评审组长负责制。组长由农业部注册评审员担任，评审组由国家或部级评审员和技术专家组成，成员3～5人，评审时间2～3天。农业部质量标准主管司（局）会同相关司（局）根据情况派出现场检查员，当地农业主管部门视情况派出观察员。

　　第八条　评审组应严格按照《农业部产品质量监督检验测试机构审查认可评审细则》（以下简称《评审细则》）进行评审，在评审工作中遵守《部级质检机构评审员评审行为规范》（以下简称《行为规范》）。被评审单位应积极配合评审组工作。

　　第九条　现场评审按下述程序进行：

　　（一）预备会议。由评审组长主持召开，评审组和被评审机构中层以上负责人参加，会议主要内容是：确定评审日程和现场操作考核项目；明确评审方法、评审组分工及评审工作联络员等；根据《行为规范》，重申评审工作的有关要求。

　　（二）首次会议。由评审组长主持召开，评审组和被评审机构全体人员参加。评审组长介绍评审组成员，明确现场评审的目的、依据及要求；宣布评审日程、分工和现场操作考核项目；听取被评审单位负责人的工作汇报。

　　（三）现场考查。评审组查看实验室设施与环境、仪器设备、实验室管理和检测工作等基本情况。

　　（四）实施评审

　　1.评审工作采取听、看、问、查、考、评和现场操作考核的方式进行，按照《评审细则》规定，逐条　评审，每一条　在相应的评审意见栏中打“√”，评审中发现的问题、提出的建议记录在“问题与建议”栏中。现场操作考核项目要选择能覆盖部级质检机构申请项目的范围和有代表性的产品，申请扩项评审的现场操作考核项目应能覆盖申请扩项的项目，考核项目数一般不能低于申请项目数的15%。

　　2.评审组分成软件、硬件两个小组进行评审。软件小组通过查阅档案资料、笔试、询问、座谈等形式审查《评审细则》中机构与人员、质量体系、记录与报告三方面的内容，并填写《人员素质考核表》（附件2）；硬件小组审查《评审细则》中仪器设备、检测工作、设施与环境三方面的内容，同时进行现场操作考核，形成考核结论，并查阅仪器档案资料，填写《仪器设备审查表》（附件3），审查仪器设备一览表、申请认证项目和范围。

　　（五）评审组汇总审查、考核情况，对被评审机构质量管理体系进行综合评价，确定评审通过的项目，对缺陷项提出整改要求，形成初步评审结论和意见。

　　（六）评审组将初步评审结论和意见与被评审机构有关领导交换意见，同时就评审过程中发现的问题进行座谈。

　　（七）评审组形成评审结论，并将评审结论和整改要求填写在《农业部产品质量监督检验测试机构审查（复查）认可评审报告》（以下简称《评审报告》）相应栏目内。

　　（八）末次会议。由评审组长主持，全体评审员、被评审机构全体工作人员参加。宣布评审结论，提出整改要求和期限；被评审机构负责人表态；评审组长和被评审机构负责人在《评审报告》上签字；评审组长总结，宣布评审工作结束。

　　第十条　现场评审结论分为：通过、基本通过和不通过。

　　（一）通过：按《评审细则》要求评审，所有条　款全部为“符合”（不适用项除外）。

　　《评审报告》的评审结论表述为：评审组认为该部级质检机构在机构与人员、质量体系、仪器设备、检测工作、记录与报告、设施与环境六个方面，符合《农业部产品质量监督检验测试机构基本条　件》的要求。在申请承检的项目范围内，具备按相关标准进行检测的能力，同意现场评审“通过”，报请农业部质量标准主管司（局）审批。

　　（二）基本通过：分为整改后报材料确认和整改后现场确认两种情况。

　　基本通过，整改后报材料确认的判定标准为：按《评审细则》要求评审，15项及以下评审条　款为“基本符合”和“不符合”，其中关键项“基本符合”少于6项，非关键项“不符合”不超过1项。

　　基本通过，整改后现场确认的判定标准为：按《评审细则》要求评审，25项及以下评审条　款为“基本符合”和“不符合”，其中10项及以下关键项“基本符合”，2项及以下非关键项“不符合”。

　　《评审报告》中的评审结论表述为：评审组认为该部级质检机构在机构与人员、质量体系、仪器设备、检测工作、记录与报告、设施与环境六个方面，基本符合《农业部产品质量监督检验测试机构基本条　件》的要求。在申请承检的项目范围内，具备按相关标准进行检测的能力，同意现场评审“基本通过”。对于评审过程中发现的问题，机构应在三个月内进行整改，整改结果经报材料确认或现场确认，评审组长签署意见后，报农业部质量标准主管司（局）审批。

　　（三）不通过：按《评审细则》要求评审，25项以上条　款“基本符合”和“不符合”，其中10项以上关键项“基本符合”;或3项及以上非关键项“不符合” ;或1项及以上关键项“不符合”。

　　评审结论为“不通过”的，要在《评审报告》的评审结论中明确不通过的事实依据，并提出限期改进的建议。待改进后，按本规范第三条　规定重新提出机构审查认可申请。

　　第十一条　被评审机构在评审工作结束后10个工作日内将以下材料报送农业部质量标准主管司（局）。

　　（一）农业部产品质量监督检验测试机构审查（复审）认可评审报告（原件、复印件、电子版各1份）。

　　（二）现场考核材料，包括检验报告复印件2份（一份为现场操作考核的检验报告；另一份为评审前近期的检验报告，不包括原始记录）、人员素质考核表、仪器设备审查表、现场评审日程表、现场评审分工表、座谈会议记录等。

　　（三）计量认证申请书（原件、复印件各1份）。

　　（四）计量认证评审报告（原件、复印件、电子版各1份）。

　　（五）国家认监委批准的计量认证评审员名单。

　　（六）计量认证证书附表（包括软盘2份）。

　　第十二条　现场评审基本通过的机构应在规定的期限内，对存在的问题进行整改。需现场确认的，由农业部质量标准主管司（局）指派评审员或专家1～2人进行现场确认，整改报告经评审组长确认并签署意见后，报农业部质量标准主管司（局）。整改报告一式两份。

　　第十三条　农业部质量标准主管司（局）会同业务司局对评审上报材料进行审查，并做出以下决定：

　　（一）经审查符合要求的，报农业部批准。

　　（二）经审查不符合要求的，由评审组长组织补充完成。

　　（三）评审材料严重失实的，另选派评审组重新进行评审。

　　（四）计量认证按国家计量认证办公室的规定要求转报审批。

　　第十四条　对批准的部级质检机构以农业部公告形式进行公告，并颁发授权认可证书，准许刻制部级质检机构印章。

　　第十五条　机构审查认可证书的有效期为三年，期满及申请增加授权检验项目的部级质检机构，须提前六个月提出复审或扩项申请，按《管理办法》的要求提供申请材料。复查或扩项现场评审程序与初次现场评审程序一致。

　　第十六条　部级质检机构和评审组成员，对评审工作中存在的问题，可向农业部质量标准主管司（局）提出意见和建议。

　　第十七条　本规范由农业部负责解释。

　　第十八条　本规范自2007年10月1日起施行。1992年制定的《农业部产品质量监督检验测试中心审查认可评审规范》及有关表格和1996年制定的《农业部部级质检中心验收和计量认证程序》同时废止。