延安市人民政府关于印发延安市农产品质量安全市场准入管理办法的通知

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河南省郑州市人民政府


郑州市城市异产毗连房屋管理办法


政府令第16号


《郑州市城市异产毗连房屋管理办法》业经一九九一年十一月十六日市人民政府第二十七次常务会议讨论通过,现予以发布施行。　　　　　　　　　　　　　


市　长　张世英

一九九一年十一月二十五日




郑州市城市异产毗连房屋管理办法

第一章　总　则

第一条　为了加强城市异产毗连房屋的管理,维护房屋所有权人,使用人的合法权益,明确管理、修缮责任,保障房屋的正常使用,根据国家法律、法规的有关规定,结合我市实际情况,制定本办法。
第二条　本办法所称异产毗连房屋,系指结构连或具有共有、共用设备和附属建筑,而为不同所有权人所共有的房屋。
第三条　异产毗连房屋各方,应按照有利生产、方便生活、共同协商、互访互让、公平合理的原则正确处理毗连关系。
第四条　市房产管理局是本市城市异产毗连房屋管理的主管部门。
县(市)、区房产管理部门负责本行政区域内城市异产毗连房屋管理工作。
第五条　本市市区建成区、建制镇建成区、工矿区内的异产毗连房屋,均适用本办法。

第二章　使用管理

第六条　城市异产毗连房屋的所有权人应按规定到房产管理部门办理产权登记手续,领取房屋所有权证,依法取得房屋所有权。
第七条　城市异产毗连房屋的所有权人,应当按照房屋所有权证核定的范围行使权利,并承担相应的义务。
异产毗连房屋的共有部位归毗连各方共同所有,共同承担义务。
第八条　异产毗连房屋所有权人下落不明、又无合法代理人的,由房产管理部门代管,代管期间,房产管理部门对代管的异产毗连房屋享有相应的权利,承担相应的义务。
第九条　房屋所有权人和使用人对共有、共用的承重结构、墙壁、屋面、楼梯(间)、通道、院落、厕所、厨房、阳台、垃圾道(箱)、信报箱及水、气、暖、电管线等应共同爱护、合理使用。除另有约定的外,任何一方不得多占、独占。
房屋所有权人和使用人在共有、共用部门不得有侵害他方利益的行为。
第十条　异产毗连房屋的一方所有权人或使用人有损坏房屋和造成房屋危险行为时,他方有权制止和采取必要的保护措施,防止危险发生。
第十一条　房屋所有权人出卖异产毗连房屋的自有部分时,在同等条件下,下列人员按先后次序享有优先购买权:
(一)使用人;
(二)左右相连的房屋所有权人;
(三)上下相连的房屋所有权人。
第十二条　对拥有共有墙的异产毗连房屋,其中一方房屋拆除不建时,共有墙由各方协商或者由市、县(市)、上街区房产管理部门估价卖给对方,不得擅自拆除。
第十三条　异产毗连房屋所有权人以外的人,如需要使用异产毗连房屋的共有、共用部位时,应征得各房屋所有权人的一致同意,并签订书面协议。
第十四条　异产毗连房屋所有权人和使用人需要改变房屋用途的,不得影响毗连房屋的安全,并征求相连房屋所有权人和使用人的意见。
第十五条　异产毗连房屋的所有权人可组成房屋管理组织,也可委托其他组织,在当地房产管理部门的指导下,负责房屋的使用、修缮、管理工作。

第三章　修缮管理

第十六条　异产毗连房屋进行修缮时,应当制订修缮方案,并征得各房屋所有权人的同意。
第十七条　异产毗连房屋发生自然损坏(含因不可抗力造成的损坏),所需修缮费用按下列规定分担:
(一)共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮,由共有房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
(二)共有墙体的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮),按两侧均分后,由每侧房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
(三)墙面的修缮,室内墙面的修缮,由所在部位房屋所有权人负担;共有部位墙面的修缮,由共有房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
(四)楼盖的修缮,其楼面(包括地坪粉灰层和楼面装饰层)与顶棚(包括顶棚粉灰层、吊顶和顶棚装饰层)部位,由所在层房屋所有权人按房产建筑面积比例分担;其结构部位,由毗连房屋所有权人按上六下四的比例分担。
(五)屋盖的修缮:
1、不上人屋盖,由修缮所及范围履盖下各层的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担;
2、可上人屋盖(包括屋面和周边护栏),如为各层所共用,由修缮所及范围履盖下各层的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担;如仅为若干层使用,使用层的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担一半,其余一半由修缮所及范围覆盖下各层房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
(六)楼梯及楼梯间(包括出屋面部分)的修缮:
1、各层共有楼梯(间),由房屋所有权人按房产建筑面积比例分担;
2、某些层所专用的楼梯(间),由其专用的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
(七)房屋共有部分必要的装饰,由受益的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
(八)房屋共有、共用的设备和附属建筑的修缮:
1、电梯、水泵、垃圾道(箱)、化粪池及水、气、暖、电的主要管线等,由房屋所有权人按房产建筑面积比例分担;
2、水、气、暖、电的支管线及厨房、卫生间设备等,由相关的所有权人按房产建筑面积比例分担;
3、公用电视天线、公用电话、信报箱等共用设施,由受益人按户分担。
(九)房屋拆除,其拆卸支付或残值回收,由房屋所有权人按房产建筑面积比例分担或分配。
第十八条　异产毗连房屋的的上下管道或卫生设备发生渗(漏)水并影响下层房屋所有权人或使用人时,应及时修缮。属自然损坏的按本办法第十七条规定承担费用;属人为损坏或者因维修保养不当造成损坏的,由责任人承担修缮费用。
对无故拖延或阻挠修缮的,由房产管理部门责令其及时修缮或配合修缮。
第十九条　异产毗连房屋经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的,房屋所有权人应当共同制订治理方案,报所在地县(市)、区房产管理部门批准;治理竣工后,报所在地与县(市)、区房产管理部门验收。
治理异地产毗连危险房屋共有部位所需费用,由房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
第二十条　异产毗连房屋所有权人可以按照房产建筑面积定期筹备资金,用于共有部位和设备、附属建筑的修缮。
第二十一条　异产毗连房屋所有权人一方扩建、改建房屋,需要改变共有部位的外形或结构的,应征得毗连房屋其他所有权人的同意,报城市规划管理部门审批。
第二十二条　异产毗连房屋所有权人需要在房屋内开门、开窗、加墙等改变房屋结构的,应当征得所在地县(市)、区房产管理部门同意。
异产毗连房屋使用人,不得房屋内开门、开窗和加墙。

第四章　违法责任

第二十三条　违反本办法规定造成他人损失的,责任人应当承担赔偿责任。
第二十四条　有下列行为之一的,县(市)、区房产管理部门可以给予批评教育、责令纠正,并可按下列规定罚款:
(一)违反本办法第十八条第二款规定的,处以三十元至二百元罚款;
(二)违反本办法第十九条第一款规定的,处以二十元至一百元罚款;
(三)违反本办法第二十二条规定的,处以五十元至三百元罚款;
(四)故意损坏异产毗连房屋共有、共用部位、设备和附属建筑的,处以一百元至五百元罚款。
罚款使用财政部门规定的统一票据,全部上交同级财政部门。
第二十五条　异产毗连房屋所有权人或使用人因房屋修缮、使用发生纠纷,当事人可向所在地县(市)、区房产管理部门申请调处,也可直接向人民法院起诉。
第二十六条　违反本办法规定的行为,触犯有关法律、法规规定的,由有关部门给予处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十七条　当事人对房产管理部门所作的行政处罚不服的,可在接到处罚决定之日起十五日内向上一级房产管理部门申请复议。

第五章　附　则

第二十八条　享受补贴出售或住房制度改革优惠出售形成的异产毗连房屋,参照本办法执行。
第二十九条　本办法由市房产管理局负责解释。
第三十条　本办法自发布之日起施行。


建筑行业示范合同文本存在的问题及对策

北京市方元律师事务所 刘 春


几乎所有的房地产项目都涉及建筑合同。因此，能否签订一个对开发商（或建设单位）和建筑企业都公平的合同成为项目能否成功的关键因素之一。有经验的开发商会聘请专业律师作为项目顾问，负责起草合同，参加项目谈判并解决项目过程中的其他法律事务。有的开发商（或建设单位）或其聘请的律师图省事，直接采用建设部和国家工商行政管理局监制的行业示范合同文本。这种草率的做法是不可取的，因为每一个项目都可能有其独特之处，示范文本只能参照适用。并且，个别示范合同文本的某些条款本身不合理，甚至与法律规定相违背，导致直接适用示范合同文本可能造成对对发包方不利的情况。由国家行政机关推行的合同竟然违反公平原则，减少建筑行业一方当事人的义务和责任，损害另一方当事人的权利，这出乎很多人的意料，因此这个现象应当引起人们的足够重视。本文以建设工程委托监理合同示范文本存在的问题为例进行粗浅的探讨，以期抛砖引玉，共同推动房地产业和建筑行业的健康发展。
一、《建设工程委托监理合同》内容、存在的问题和建议
二０００年一月十四日，建设部、国家工商局发布了《关于印发〈建设工程委托监理合同〉（示范文本）》的通知（建建〔２０００〕４４号），通知说，《建设工程委托监理合同（示范文本）》（ＧＦ－２０００－２００２）是建设部、国家工商局根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》，对１９９５年建设部、国家工商行政管理局联合颁布的《工程建设监理合同》示范文本（ＧＦ９５－０２０２）进行修订后印发的，要求各省、自治区、直辖市建委（建设厅）、工商行政管理局，各计划单列市建委、工商行政管理局，国务院有关部门等，做好推广使用工作。
《建设工程委托监理合同（示范文本）》分三部分，第一部分为建设工程委托监理合同，共五条，多为当事人双方按照客观情况如实填写的条款；第二部分为标准条件，分词语定义、适用范围和法规、委托人及监理人的权利、义务和责任，以及合同的变更终止，监理报酬、争议解决等共四十九条固定的条款；第三部分为专用条件，是对前述条款的解释。
这些条款，绝大多数是格式条款，只有极少数条款是需要当事人根据实际情况填写的。仔细研读这个文本，不难发现这个示范文本存在以下主要问题：第一，没有正确认识监理人的地位；第二，减轻监理人的法定责任。
（一） 监理人的业务水平、地位
《建设工程委托监理合同》（示范文本）第二部分标准条件第五条规定：“监理人在履行本合同的义务期间，应认真、勤奋地工作，为委托人提供与其水平相适应的咨询意见，公正维护各方面的合法权益。”
这个条款规定了监理人勤勉尽责的义务，同时也规定了衡量监理人工作的标准及监理人的地位作用。
1、 衡量监理人工作的标准：
按照示范文本规定，衡量监理人工作的标准是监理人提供的咨询意见应与其水平相适应。
但是，签约的监理人到底是什么水平，这份示范合同并没有提供相应的条款加以规定，同时，监理人的水平是如何划分的，不同级别的监理人的能力范围也没有在合同中规定，这就使得委托方无法客观、有依据地衡量监理人的“水平”。
《中华人民共和国建筑法》第三十一条规定，实行监理的建筑工程，由建设单位委托具有相应资质条件的工程监理单位监理。第三十四条规定，工程监理单位应当在其资质等级许可的监理范围内，承担工程监理业务。
　　由此可见，示范文本中所谓监理人的“水平”的说法是不严谨的，按照法律规定，监理人的“水平”应该是其资质条件。
如果监理人的资质条件是衡量监理人勤勉尽责与否的标准，监理人就应当在签约时有义务告知对方自己的资质条件，并将与其资质条件相符的业务范围写在合同中，将证明其资质条件的文件作为合同的附件。监理人的咨询意见不仅要与其资质条件相符合，而且应符合法律、法规规定和行业技术规范、行业惯例的要求。
即使这样，还存在两个问题，如果监理人承揽的工程超越了监理人自身资质能力所表示的业务水平所能承揽的范围，那么，合同是不是有效，合同双方当事人应当承担什么责任。
关于监理人超越其资质等级签订的委托监理合同是否有效的问题，司法实践中对此有不同的意见，笔者认为，根据不同的情况分别对待。第一种情况是，如果委托人要求监理人提供证明其资质条件的相关文件，监理人提供了真实有效的文件，委托人明知其不具备相应资质条件而将工程委托其监理，发生纠纷，应当认定合同无效，因为建筑法第十三条明确规定，“从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。”如果从事建筑活动的单位不在其资质等级许可的范围内从事建筑活动，属于违反法律的强制性规定，根据《合同法》第五十二条第五款，签订的合同为无效合同。
在这种情况下，双方对合同的无效都有过错，应各自承担相应责任。
第二种情况是，监理人向委托人提供的资质证书是虚假的，则合同是可撤销的，委托人没有责任，应由监理人返还其获得的利益，造成委托人损失的，应当赔偿损失。
这就要求建设单位严格按照建筑法的规定，审查监理人的资质等级，确保监理的工程在监理人的资质登记许可的范围之内。
2、监理人的地位、作用
《建设工程委托监理合同》（示范文本）第二部分标准条件第五条规定“监理人在履行本合同的义务期间，应……公正维护各方面的合法权益。”同时，第十九条规定：“在委托的工程范围内，委托人或承包人对对方的任何意见和要求（包括索赔要求），均必须首先向监理机构提出，由监理机构研究处置意见，再同双方协商确定。当委托人和承包人发生争议时，监理机构应根据自己的职能，以独立的身份判断，公正地进行调解。当双方的争议由政府建设行政主管部门调解或仲裁机关仲裁时，应当提供作证的事实材料。”
这些规定说明，按照示范合同文本规定，在委托的工程范围内，建设工程的监理人的身份相对于委托人与施工单位而言都是独立、公正的第三方。
但是，笔者认为，示范合同的这些规定对监理人的角色定位，与《中华人民共和国建筑法》的精神相左。
首先，建设单位与监理人之间是委托与受托的关系。建筑法第四章规定，在工程建设过程中，监理人代表建设单位对承包单位在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面实施监督；有权要求建筑施工企业改正不符合工程设计要求、施工技术标准和合同约定的工程施工；发现工程设计不符合建筑工程质量标准或者合同约定的质量要求的，应当报告建设单位要求设计单位改正。
这种委托关系的性质，按照合同法中关于委托人与受托人关系的规定，要求监理人应当依法尽职维护委托人也就是建设单位的利益，按照委托人的指示进行活动，而不应该独立于委托人也就是建设单位。
其次，要正确理解监理人身份的独立性、客观性与公正性。
《建筑法》第三十四条第二款规定：“工程监理单位应当根据建设单位的委托，客观、公正地执行监理任务。”第三款规定：“工程监理单位与被监理工程的承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位不得有隶属关系或者其他利害关系。”
可见，这些规定中提及的监理人的客观公正性，是为了禁止监理人参与可能与合同规定的与委托人的利益相冲突的任何活动，禁止监理人驻地监理机构及其职员接受监理工程项目施工承包人的任何报酬或者经济利益，禁止工程监理单位与承包单位串通，为承包单位谋取非法利益。因此，监理人与承包单位之间的关系是独立的，应按照建设单位的意志，公正客观地执行监理任务，而不是说监理人与建设单位之间是独立的。
示范合同文本的起草者，基于对合同法对委托关系和建筑法中关于监理人规定的错误理解，做出的上述规定，既与法律精神相违背，又不能被广大的建设单位所接受。
（二）减轻监理人的赔偿责任
《建设工程委托监理合同》（示范文本）在标准条件第二十六条规定：
“监理人在责任期内，应当履行约定的义务，如果因监理人过失而造成了委托人的经济损失，应当向委托人赔偿。累计赔偿总额（除本合同第二十四条规定以外）不应超过监理报酬总额（除去税金）。”
在示范文本第三部分专用条件中，将之细化为：
“监理人在责任期内如果失职，同意按以下办法承担责任，赔偿损失[累计赔偿额不超过监理报酬总数（扣税）]：赔偿金＝直接经济损失*报酬比率（扣除税金）”
笔者认为，示范文本的上述规定减轻了监理人的赔偿责任。《建筑法》第三十五条规定：“工程监理单位不按照委托监理合同的约定履行监理义务，对应当监督检查的项目不检查或者不按照规定检查，给建设单位造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。” 《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”可见，法律并没有规定监理人承担的赔偿损失的金额不能超过监理费用。示范合同文本的起草者，利用了合同法第一百一十三条规定的损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失的规定，将监理人订立合同时预见到的损失固定为最多不超过监理报酬，降低了监理人的风险，明显维护监理人的权益，而不利于建设单位的利益。
　　
二、行业示范合同与格式条款的区别
《建设工程委托监理合同》（示范文本）暴露出来的种种问题，与常见的格式条款出现的问题有很多相似之处。那么，它们之间在法律效力上有什么不同？
（一）格式条款及其法律效力
在经济活动中，人们经常要面对形形色色的合同，有些合同的绝大部分条款或全部条款是银行或保险公司等具有优势地位的垄断企业为了重复使用而预先拟订的；在订立合同时对方不能就此与之进行协商，对这些条款没有讨价还价的余地，对方当事人不能对合同的内容进行修改，只有接受或放弃的权利，例如银行信用卡章程、银行贷款合同、保险合同等等。 国外法律中将之称为格式合同(contract of adhesion), 我国合同法将之称为格式条款。《中华人民共和国合同法》第三十九、第四十和第四十一条规定了格式条款的定义、法律效力和如何解释格式条款。
有的格式条款，存在免除提供合同的一方当事人的责任，加重对方当事人的义务限制对方当事人的权利的情况。《合同法》规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。格式条款和非格条式款不一致的，应当采用非格式条款。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释等等。
（二）行业示范合同及其法律效力
建筑行业的示范合同文本是由国家行业主管部门制订并向全国推荐使用的。国家机关出于保护社会公共利益的目的，监制的示范合同文本，应该对合同双方而言都是公平的。
关于示范合同的法律效力，《中华人民共和国合同法》亦有明确规定。该法第十二条第二款规定：“当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”实践中，绝大多数建筑合同的当事人双方对示范合同文本的态度不是“参照”而是直接使用。
（三）二者的区别