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德州市人民政府关于印发《德州市公共机构节能管理办法》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 21:00:00  浏览:8829   来源:法律资料网
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德州市人民政府关于印发《德州市公共机构节能管理办法》的通知

山东省德州市人民政府


德州市人民政府关于印发《德州市公共机构节能管理办法》的通知


各县(市、区)人民政府(管委会),市政府各部门、各单位:

现将《德州市公共机构节能管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。



德 州 市 人 民 政 府

二○一二年四月十三日




德州市公共机构节能管理办法


第一章 总 则

第一条 为推动公共机构节能,提高公共机构能源利用效率,发挥公共机构在全社会节能中的表率作用,推动全社会节约能源,根据《节约能源法》、《公共机构节能条例》和《山东省公共机构节能管理办法》,制定本办法。

第二条 本办法所称公共机构,是指全部或者部分使用财政性资金的国家机关、事业单位和团体组织。

第三条 市级机关事务管理局在市人民政府管理节能工作的部门指导下,负责推进、指导、协调、监督全市的公共机构节能工作。

县(市、区)人民政府(管委会)管理机关事务工作的机构在同级管理节能工作的部门指导下,负责本级公共机构节能监督管理工作,指导和监督下一级公共机构节能工作。没有设立管理机关事务工作机构的县(市、区)统一由人民政府(管委会)办公室负责。

教育、科技、文化、卫生、体育等主管部门在同级管理机关事务工作机构的指导下,开展本系统的公共机构节能工作。

第四条 公共机构主要负责人对本单位节能工作全面负责。公共机构的节能工作实行目标责任制和考核评价制度,节能目标完成情况应当作为对公共机构主要负责人考核评价的内容。

第五条 县级以上人民政府(管委会)应当加强对公共机构节能工作的领导,推动和促进公共机构节能工作的开展,将公共机构节能监督管理所需经费纳入本级财政预算。财政部门应当积极支持公共机构节能工作,各有关部门应当加强沟通、搞好配合,合理规划资金用途,共同做好公共机构节能工作。

第六条 县级以上人民政府(管委会)管理机关事务工作的机构应当会同有关部门,开展公共机构节能宣传、教育和培训,普及节能科学知识,提高全员节能意识。

公共机构应当在每年全国节能宣传周期间组织开展主题鲜明、形式多样的能源紧缺体验活动,主要负责人应当带头参加。

第二章 节能规划

第七条 市级机关事务管理局应当会同有关部门,根据全市经济和社会发展规划以及节能规划,制定全市公共机构节能中长期规划和市级公共机构节能规划。

第八条 县级人民政府(管委会)管理机关事务工作的机构应当根据全市公共机构节能中长期规划,结合实际,会同有关部门制定本级公共机构节能规划,并按年度将节能规划确定的节能目标和指标分解落实到本级公共机构和所辖乡(镇)、街道公共机构。

第九条 公共机构应当根据本级公共机构节能规划,结合本单位用能特点和上一年度用能状况,制定年度节能目标和实施方案,并于每年3月底前报本级人民政府(管委会)管理机关事务工作的机构备案。

第三章 节能管理

第十条 市级机关事务管理局应当会同住房和建设行政主管部门建立全市公共机构能耗监测体系和信息化管理平台,并会同市统计部门,定期统计并公布全市公共机构能耗状况。

县(市、区)人民政府(管委会)管理机关事务工作的机构应当按照规定,统计、公布本级公共机构上一年度能耗状况,并报送市级机关事务管理局。

第十一条 县级以上人民政府(管委会)管理机关事务工作的机构应当会同有关部门,按照管理权限,根据本级公共机构能源消耗综合水平和特点,制定能源消耗定额,财政部门根据能源消耗定额制定能源消耗支出标准。

第十二条 县级以上人民政府(管委会)管理机关事务工作的机构应当会同有关部门,推进本级公共机构办公用房的统一建设、购置和集中管理使用,加强办公用房、办公设施设备等资源的集中整合,减少重复建设,提高利用效率,降低能源消耗。

第十三条 县级以上人民政府(管委会)管理机关事务工作的机构应当会同有关部门,制定本级公共机构既有建筑节能改造计划,并组织实施。

第十四条 公共机构新建建筑和既有建筑维修改造应当严格执行国家、省及本市有关建筑节能设计、施工、调试、竣工验收等方面的规定和标准,安装用能分项计量装置和能耗监测系统、室内温度调控装置和供热系统调控装置,优先选用节能效果显著的新材料、新产品、新工艺,安装和使用太阳能、地热能等可再生能源利用系统,设计和建造超低能耗建筑、零能耗建筑和绿色建筑。

公共机构既有建筑进行改建、装修、加固时,必须同时考虑节能改造的内容,同步设计,同步施工。实施节能改造,应当进行能源审计和投资收益分析,明确节能指标,并在节能改造后采用计量方式对节能指标进行考核和综合评价。

第十五条 公共机构应当按照国家、省和市有关强制采购或者优先采购的规定,采购列入节能产品、设备政府采购名录和环境标志产品政府采购名录中的产品、设备,不得采购国家、省和市明令淘汰的用能产品、设备。

第十六条 公共机构应当建立能源消费计量制度,区分用能种类、用能系统,实行能源消费分户、分类、分项计量,并对能源消耗状况进行实时监测。能源消费计量与监测体系应当按照国家、省及本市有关标准和技术要求进行设计、施工、验收和运行管理。

第十七条 公共机构应当建立能源消费统计和季报送制度,指定专人负责能源消费统计,如实记录能源消费计量原始数据,建立统计台账,每年通过分析总结形成上一年度能源消费状况报告,并于3月31日前报送本级人民政府管理机关事务工作的机构。

第十八条 公共机构应当建立节能联络员工作制度,指定专人任节能联络员,负责收集、整理、传递本单位节能工作重要信息,协调督促按时报送能源资源消费统计情况,分析汇总和及时反馈节能工作动态,提出推进本单位节能工作的意见和建议等。节能联络员应当接受节能培训。

第十九条 公共机构应当根据有关规定,委托具备资质能源审计机构,每2年进行一次能源审计,对本单位用能系统、设备的运行及使用能源情况进行技术和经济性评价,根据审计结果采取提高能源利用效率的措施。

县级以上人民政府(管委会)管理机关事务工作的机构应当会同有关部门根据本级公共机构上报的年度能耗统计数据和监督检查情况,定期选择一定数量的高能耗公共机构进行重点审计。

第四章 节能措施

第二十条 公共机构应当建立、健全节能运行管理制度和用能系统操作规程,实行能源管理岗位责任制,开展节能宣传教育和岗位培训,重点用能系统、设备的操作岗位应当配备专业技术人员。

第二十一条 公共机构可采用合同能源管理方式,委托节能服务机构进行节能诊断、设计、融资、改造和运行管理。

第二十二条 公共机构与物业服务企业订立物业服务合同时,应当载明节能管理的目标和要求。物业服务企业应当提出节能管理的具体措施,节能目标完成情况应当作为对物业服务企业服务质量评价的重要指标。

第二十三条 公共机构应当加强本单位用能系统和设备的运行调节、维护保养、巡视检查,推行低成本、无成本节能措施,加强用能管理:

(一)加强用电设备的管理,建立巡检制度,减少空调、计算机、复印机等用电设备的待机能耗;

(二)加强空调运行管理和维护保养,充分利用自然通风,提高空调能效水平。严格执行国家有关室内温度控制的标准,夏季室内空调温度设置不低于26摄氏度,冬季不高于20摄氏度。中央空调系统应当每2年清洗一次;

(三)集中供热的建筑应当分步骤实行供热分户计量和按照用热量收费的制度;

(四)电梯系统应当实行智能化控制,合理设置电梯开启数量和时间,加强运行调节和维护保养;

(五)公共机构办公建筑应当充分利用自然采光,提高采暖通风空调系统能效比,使用高效节能照明灯具,优化照明系统设计,改进电路控制方式,推广应用智能调控装置,严格控制建筑物外部泛光照明以及外部装饰用照明,提高能源利用效率;

(六)网络机房、食堂、开水间、锅炉房等部位的用能情况应当实行重点监测,进行科学管理,采取有效措施降低能耗。

第二十四条 公共机构应当按照节约型机关建设的要求,积极推进电子政务,加强内部信息化、网络化建设,推行无纸化办公,合理控制会议数量与规模,健全完善电视电话会议、网络视频会议等系统,提高工作效率,节约人力物力,减少、制止能源浪费。

第二十五条 公共机构的公务用车应当实行编制管理,严格控制车辆规模,按照标准配备,优先选用低能耗、低污染、使用清洁能源的车辆,并严格执行车辆报废制度。

公共机构应当严格公务用车使用管理,全面实行定点加油、定点维修制度,推行单车能耗核算制度及定期核定行驶里程、用油额度、运行费用支出统计报告和公布制度。公共机构应当积极推进班车、接待用车等公务用车的服务社会化改革,鼓励工作人员利用公共交通工具、非机动交通工具出行。

第五章 保障和监督

第二十六条 县级以上人民政府(管委会)管理机关事务工作的机构应当会同有关部门,加强对本级公共机构节能的监督检查。监督检查的内容包括:

(一)年度节能目标和实施方案的制定、落实情况;

(二)能源消费计量、监测、统计和报告情况;

(三)节能管理规章制度建立情况;

(四)能源管理岗位设置以及能源管理岗位责任制落实情况;

(五)用能系统、设备节能运行情况;

(六)能源消耗定额执行情况;

(七)开展能源审计情况;

(八)公共机构建设项目的节能评估和审查情况;

(九)公务用车配备、使用情况。

对于节能规章制度不健全、超过能源消耗定额使用能源情况严重的公共机构,应当进行重点监督检查。公共机构应当配合节能监督检查,如实说明有关情况,提供相关资料和数据,不得拒绝、阻碍。

第二十七条 公共机构有下列行为之一的,由本级人民政府(管委会)管理机关事务工作的机构会同有关部门责令限期改正;逾期不改正的,予以通报,并由有关机关对公共机构负责人依法给予处分:

(一)未制定年度节能目标和实施方案,或者未按照规定将年度节能目标和实施方案备案的;

(二)未实行能源消费计量制度,或者未区分用能种类、用能系统,实行能源消费分户、分类、分项计量,并对能源消耗状况进行实时监测的;

(三)未建立、健全能源消费统计制度、能源消费状况报告制度和公共机构节能联络员工作制度的;

(四)未设立能源管理岗位,或者未在重点用能系统、设备操作岗位配备专业技术人员的;

(五)超过能源消耗定额使用能源,未向本级人民政府(管委会)管理机关事务工作的机构作出说明的;

(六)未按照规定进行能源审计,或者未根据审计结果采取提高能源利用效率措施的;

(七)未通过节能评估和审查的公共机构建设项目,或者以节能改造的名义改扩建办公楼和进行豪华装修的;

(八)拒绝、阻碍节能监督检查的。

第二十八条 公共机构不执行节能产品、设备政府采购名录,未按照国家、省和市有关强制采购或者优先采购的规定采购列入节能产品、设备政府采购名录中的产品、设备,或者采购国家、省和市明令淘汰的用能产品、设备的,由政府采购监督管理部门给予警告,可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分,并予通报。

第二十九条 公共机构违反规定超标准、超编制购置公务用车或者拒不报废高耗能、高污染车辆的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分,并由本级人民政府(管委会)管理机关事务工作的机构依照有关规定,对车辆采取收回、拍卖、责令退还等方式处理。

第三十条 公共机构违反规定用能造成能源浪费的,由本级人民政府(管委会)管理机关事务工作的机构会同有关部门下达节能整改意见书,公共机构应当及时予以落实。

第三十一条 管理机关事务工作的机构的工作人员在公共机构节能监督管理中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。

第三十二条 公共机构的节能工作应当接受社会监督。任何单位和个人都有权举报公共机构浪费能源的行为。

县级以上人民政府(管委会)管理机关事务工作的机构应当设立举报电话,接受社会公众对公共机构浪费能源行为的举报,并及时调查处理。

第三十三条 县级以上人民政府(管委会)管理机关事务工作的机构应当会同有关部门,制定公共机构节能考核评价办法,建立公共机构节能考核激励机制。每年对本级公共机构上一年度节能任务和目标完成情况进行考核评价,并将结果予以通报。对在公共机构节能工作中作出显著成绩的单位和个人,按照有关规定予以表彰和奖励。

第六章 附 则

第三十四条 本办法自2012年5月1日起施行,有效期至2015年5月1日。

















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中国人民银行、海关总署关于重申对进口金银及其制品加强管理的有关规定的通知

中国人民银行 海关总署


中国人民银行、海关总署关于重申对进口金银及其制品加强管理的有关规定的通知

1989年9月1日,中国人民银行、海关总署

人民银行各省、自治区、直辖市、计划单列城市分行,各直属海关,广东海关分署:
中国人民银行和海关总署联合下发《关于对进口黄金及其制品加强管理的通知》(银发〔1988〕363号)以来,各海关和人民银行相互配合,在控制非法进口金银及其制品方面取得了一定成效。但是,目前仍有些部门和单位利用各种渠道非法进口金银及其制品,致使境外的金银条、块、锭、粉、金银制品以及含金银的工艺品、化工产品等不断流入国内,严重地扰乱了国内金银管理秩序。根据国务院国发〔1989〕91号文件关于从严控制金银进口,加强进口金银管理的精神,现将进口金银及其制品加强管理的有关规定重申如下:
一、旅客带进黄金、白银及其制品,分别按照中国人民银行、海关总署银发〔1988〕363号文件和《金银管理条例》的有关规定办理。
二、国家进口金银由人民银行总行统一办理。各地政府和各部门、单位都无权自行进口金银。
三、凡进口金银条、块、锭、粉,金银铸币,金银制品,金基、银基合金制品,含金银化工产品,含金银废渣、废液、废料,包金、银制品,镶嵌金银制品等的企业、单位,一律经中国人民银行总行审批。
四、中华人民共和国境内的外资企业、中外合资企业需要从境外进口金银,各部门、各单位接受国外捐赠的金银及其制品,均按本通知的第一条规定办理。
五、中国人民银行总行准许进口金银的批件和授权书当年有效,跨年作废。人民银行各省、自治区、直辖市、计划单列城市分行应于每年12月30日前将本地区当年承办来料、进料加工业务和下年度来料、进料加工业务计划中金银进出口的具体情况上报人民银行总行,由总行审批和授权。
六、凡需要进口金银的外资企业、中外合资企业、外贸企业及从事来料、进料加工的企业,应定期向人民银行上报业务情况,提供有关资料,接受中国人民银行和海关的监督管理。


开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的效力及处理

徐景山


近年来,随着国家及各级政府对住房制度改革的进一步深入,我国在逐步取消了福利分房的同时,为了解决中低收入家庭的住房问题,推出了经济适用房制度。我国的经济适用房制度已经历经了近十二年的路程,不容否认,该制度在解决中低收入家庭住房的问题上发挥了不可估量的作用。但同时,由于该制度在立法上的滞后性性及不完整性也为少数别有用心的开发商所利用,并且从中谋利。这样一来,难免就产生了一些纠纷。2003年4月28日最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,这一司法解释的出台,对于人民法院处理商品房买卖相关案件起到了十分积极的促进作用。但该解释对于房地产开发商将经济适用房作为商品房出售这一问题如何解决并未涉及。在本文中,笔者就自
己代理的一起案件中所涉及的商品房及经济适用房之间的关系,发表一下个人意见,请广大同仁批评、指正。
案情简介:2000年,委托人原告刘某在某小区以当时的商品房价格购买了被告某开发公司开发的住房期房一套。签订买卖合同时,被告并未向原告告知该是经济适用房这一事实。原、被告双方在房屋买卖合同中约定,被告应在两年内为原告办理完毕房产证,但时至今日,被告未依合同约定履行自己的办证义务。为此,原告诉至法院要求被告履行办证义务,并依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定承担逾期办证的违约责任。在诉讼过程中,被告向法院提起反诉,要求确认与原告签订的房屋买卖合同无效,并向原告返还购房款。另外,原告在销售该房时已经办理了《商品房预售许可证》,并交纳了土地出让金,将原土地性质由划拨转变为出让。
一、 经济适用房与商品房之间的区别。
(一) 在概念上的区别。
所谓经济适用房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建设的普通住宅,是具有社会保障性质的住宅,它具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中,能够适应中低收入家庭的承受能力,其价格要比同等位置、地段的商品房的价格低,中低收入家庭有能力购买;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房,这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,其成本略低于普通商品房,故又称为经济适用房。
所谓商品房是指房地产开发经营企业,经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。与经济适用房相比,商品房的销售价格比同类的经济适用房的价格要高,建筑成本比经济适用房高,销售对象主要是针对社会上有能力购买较高价值房屋的人群。
(二)相关政策上的区别。
经济适用房建设用地实行行政划拨方式供给,开发商无需向政府交纳土地出让金。国家和地方各级政府批准的合法收费均减半征收。
商品房开发商开发商品房所需建设用地是以出让方式取得,其要向政府交纳相当数额的土地出让金。在相关政策、税费减免等方面基本没有优惠政策。
(三)房屋购买人群的区别。
经济适用房的购买人群是城市中低收入家庭。购买经济适用房实行申报、登记、审批和监督机制。首先要向房改办报送相关材料,包括住房情况证明、年收入情况证明;第二,经济适用房审批机构要进行审查、审批、公告等程序;第三,审批后,购房人要持《经济适用房购房通知书》及《经济适用房准购证》购买住房。经批准有购房资格的家庭凭《购房准购证》才能购买经济适用房,每户只准购买一套经济适用房。
商品房的购买人国家的相关法律、法规对此基本没有限定。只要具有完全民事行为能力,能够享受权利、履行义务的人都可以成为商品房买卖行为的主体,并且对购房者购买房屋的套数没有限制。
(四)建设成本上的区别。
经济适用房的建设成本相对于商品房较低,主要是由以下因素构成:1.建设用地的征地和拆迁补偿、安置费;2.勘察设计和前期工程费;3.建筑及设备安装费;4.小区内基础设施建设费和小区内非营业性配套公建费。
商品房的建设成本则比较高,主要是由以下因素构成:1.征地费用及拆迁安置补偿费;2.勘察设计和前期工程费;3.建筑及设备安装费;4.小区内基础设施建设费和小区内非营业性配套公建费。
二者的建筑成本主要区别就在于经济适用房建设用地主要依靠的是政府无偿划拨的土地,而商品房建筑用地是由开发商交纳出让金的方式而取得。正是基于此项差别,经济适用房的建筑成本要比商品房的建筑成本低得多,因此,其销售价格也较低,能为大多数中低收入家庭所接受。
(五)二者转让、上市的区别。
经济适用房上市转让的,应经房屋所在地主管部门登记备案,上市交易应按规定缴纳土地出让金。购房户出售经济适用房后,不得再申请购买经济适用房。
商品房上市交易转让则显得比较宽松,购房者及其所合法拥有房屋只要符合我国《合同法》、《城市房地产管理法》等相关法律、法规的规定,就可以自由转让。
另外,经济适用房与商品房在建筑标准、建筑面积、房贷政策等方面还有许多不同,在此笔者不再一一赘述。
二、开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的效力。
由于经济适用房在开发、建设上所享受的政府优惠政策及土地使用上的优势是一般商品房所享受不到的,因此,少数开发商便隐瞒房屋是经济适用房这一事实,将经济适用房作为一般商品房出售,从而谋取巨额利润。基于此而签订的房屋买卖合同的效力问题就成了解决本案的关键。主要有以下观点:
(一) 合同无效论。
○1该买卖合同违反了我国强制性法律规定,属于当然无效。原告所购买的房屋在审批立项时是依经济适用房来审批立项的,土地使用权是划拨取得。依据我国《城市房地产管理法》第三十七条“下列房地产不得转让:以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十八条规定的条件的;……”第三十八条“以出让方式取得土地使用权的转让房地产时,应当符合下列条件:出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;……”。由于本案被告在预售过程中及本案审理过程中,未向政府相关部门交纳土地使用权出让金,因此被告转让地上建筑物的行为不符合我国《城市房地产管理法》的相关规定,故其转让行为应为无效,原、被告双方所签订的合同也是无效合同。
○2由于合同标的不能而无效。合同标的的合法性、可能性也是确定合同是否有效的依据之一。如果合同标的存在违法或合同标的在实际履行中存在不可能性,那么该合同也应属于无效合同。在现实生活中,由于房产登记主管部门只办理国有土地的使用权为出让方式或虽然是以划拨方式取得土地使用权,但在转让该房地产时已经向政府有关部门交纳了土地出让金而转为出让方式而取得的房地产的登记工作,因此,在划拨土地上建筑的经济适用房是无法按照约定进行所有权移转的。因为依照物权的公示公信原则,不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件,不经登记变更物权归属始终不发生变化,也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。正是基于这一原因,也可以确定此类合同无效。
(二)合同有效论。
虽然原、被告在签订合同时,被告未向原告告知该房屋是经济适用房这一事实,且原、被告双方之间签订合同的标的物违反了我国《房地产管理法》中的相关规定,但是由于被告在原告起诉前已经办理了《商品房预售许可证》,那么在本案中原告有理由相信原告所购买的被告所出售的房屋就是普通意义上的商品房。理由如下:○1当时原告购买被告开发的住房时,被告并未明确告知该房屋是经济适用房,且在购房价格上也与同时期、同地段、同类商品房的价格基本一致,甚至还要稍高。而同时期济南市经济适用房价格只有商品房价格的三分之二左右。○2原告在购买该房屋的手续上与购买其他商品房没有区别,没有经过购买经济适用房所必需的申报、登记、审批等程序。○3也是最关键的一点,被告在诉讼前已经就该房办理了《商品房预售许可证》。我们知道,商品房预售需要五个证,即《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。而《商品房预售许可证》是这五个证中最关键的一个,是商品房销售过程中最关键的证明之一,它即证明了开发商开发手续的合法性,也证明了所预售房屋的相关手续都已经完备,具备了预售的各项条件,故原、被告之间签订的房屋买卖合同是有效合同。
笔者认为,上述两个观点都有失偏颇。作为本案的代理律师,我认为原、被告之间签订的合同应当是一种由无效转化为有效,并最终被认定为有效的房屋买卖合同。理由如下:○1第一种认为是无效合同的观点,没有考虑到被告在原告起诉前已经办理了《商品房预售许可证》这一事实,这一观点没有考虑到本案的后果。而第二种观点,则没有考虑到该房屋在立项、审批时是以经济适用房来办理的,相关土地使用权手续都是以划拨而无偿取得的这一事实,这一观点没有考虑到本案的前因。因此,上述两个观点均不全面、客观。○2从我国《合同法》“鼓励交易”的立法原则来看,法院在审理合同纠纷案件时,应当鼓励交易,而不应轻易认定合同无效。在本案审理中应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定来处理。这样即促进了我国经济的发展,也保护了双方,尤其是作为弱势一方—个人购房者的合法权益。
对于被告在诉讼中提出的反诉,要求确认合同无效,并返还原告购房的反诉请求,依法应予驳回。争议房屋既然已经办理了《商品房预售许可证》,那么它的性质已经由经济适用房转化为了普通意义上的商品房。被告提出反诉的目的无非是想利用目前商品房价格普遍上涨的机会在其中再捞一笔。但这种非法的目的在合同确认有效的基础上是无法实现的。
三、对开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的处理。
○1在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的基础上出台有关审理经济适用房方面的司法解释,对经济适用房的概念、经济适用房买卖合同、销售经济适用房的条件等做出相关解释,以有利于我国经济适用房制度的健康、有序发展,切实解决并保护好城市中低收入家庭的住房问题。对开发商将经济适用房作为商品房进行销售的,应加大处罚力度,使之付出较高的违法成本。
○2最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台后,学术界及实务界都对经济适用房是否适用该司法解释有着不同的声音。现在比较一直的意见是倾向于经济适用房不适用该司法解释,具体理由由于不是本文的讨论重点,因此,笔者在此不再赘述。但经济适用房也是由具备相应开发资质的企业开发、建设的住宅,其在某些方面也具备商品房的特征,而审理此类案件如不运用该司法解释目前又无相关规定可以参照。
因此,笔者在此建议对经济适用房的审理是否适用最高人民法院的该解释予以新的解释,以利于法院的审理工作顺利开展。
四、笔者对本案的处理意见。
(一)、认定合同有效,由被告履行办证义务,并按《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定向原告支付违约金。这样的判决结果不仅充分注意到了所售出的房屋已经由经济适用房转化为普通意义上的商品房这一事实,在办理产权证及过户等环节不存在任何障碍,而且也体现了“保护、鼓励交易”这一《合同法》基本原则,从根本上保护了购房都的合法权益。
(二)认定合同无效。虽然通过本文的上述分析,合同应当被认定为有效,但由于目前司法实践中的现状,及法官对相关规定理解的不同,该买卖被认定为无效的可能性也是极大的。如果合同被认定为无效,那么被告不仅要返还原告支付的购房款,还应依当时购买房屋的价格与现在购买同等地段、同等面积、同等水平的房屋之间的价格差,来赔偿原告的经济损失(该经济损失的取得可以通过另行诉讼的途径解决)。这样的判决结果,是在认定经济适用房不适用最高人民法院的司法解释的基础上做出的。由被告来承担原告的经济损失,这样的处罚会提高被告的失信成本,有利于建立诚信的社会主义市场交易秩序,有利于我国的经济发展。


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