国家税务总局关于客运飞机腹舱联运收入营业税问题的通知
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国家税务总局关于客运飞机腹舱联运收入营业税问题的通知
国家税务总局关于客运飞机腹舱联运收入营业税问题的通知
国税函[2005]202号
国家税务总局
2005-3-7
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：
近接中国国际航空股份有限公司关于客运飞机腹舱联运收入营业税问题的请示，经研究，现将有关问题通知如下：
中国国际航空股份有限公司（简称国航）与中国国际货运航空有限公司（简称货航）开展客运飞机腹舱联运业务时，国航以收到的腹舱收入为营业额；货航以其收到的货运收入扣除支付给国航的腹舱收入的余额为营业额，营业额扣除凭证为国航开具的“航空货运单”。
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“婚内强奸”之探讨
（作者 黄乔稳 西安石油大学人文学院法学）
【内容摘要】 婚姻存续期间，丈夫违背妻子的意愿，采用暴力或其它方式与妻 子发生性行为，能否构成强奸罪的问题，一直是许多国家法学界人士争论的问题之一。在司法实践中，一些国家在对 "婚内强奸"行为的法律规定和认定上也不尽相同。本文对婚内强奸罪，这个在司法实践中和司法理论界都存在重大分歧的问题作全面地分析和阐述，并强调其具有的重大意义。
【关键词】 婚内强奸 罪刑法定 强奸行为 强迫性行为
“婚内强奸”一直是个极敏感的话题，我国法律目前对此尚无明确规定。近年来，婚内“强奸”是否成罪一直是理论界争论的热点问题，大多数观点将之称为“婚内强奸”，指的是婚姻关系存续期间，丈夫采用暴力、胁迫或者其他手段，违背妻子的意志，强行与妻子发生性关系的行为。婚内丈夫能否构成强奸罪的主体?当今法学界争议颇大，大多数国家都对“婚内强奸”的成立持否定态度，因此，本文主要就“否定说”作一些探讨！
一、“婚内强奸”的构成条件和强奸罪不同
“婚内强奸”它仅发生在具有合法婚姻关系的夫妻双方之间，发生不合意的性行为之时。一般指男方在女方不原意或明确表示拒绝时，以暴力、胁迫或其他方式强行与之发生性行为的行为。行为主体的独特性决定了行为环境的独特性，从而也决定了它区别于其他强奸罪。性行为则是婚姻关系的主要内容，夫妻双方均有要求性行为的权利和提供性行为的义务。正是由于上述特点的存在，婚内强奸不能以强奸定罪，解释如下：第一、我国《婚姻法》规定夫妻双方应当忠实。这就限定了夫妻任何一方性行为的唯一性，且同居是双方应尽的义务。这决定了一方有权要求另一方履行义务，权利受到拒绝时，维权者具有一定范围内的强制履行权。以不造成严重后果为限。第二、我国《刑法》的强奸罪中并没有明确的规定婚内构成强奸。法无明文不为罪。如果仅以违背妇女意志为标准的话，认定强奸罪，婚内强奸在司法实践中将有许多问题无法克服，能否正确实施我想也不好把握。
婚姻关系是一种基于双方合意的民事契约关系，婚姻关系的建立对夫妻而言都意味着一种承诺，即在婚姻关系存续期间，任何一方都有与另一方同居的义务，性生活无疑应是夫妻共同生活的重要组成部分，建立在合法婚姻关系基础上的婚内性生活的合法性不容置疑。正因为如此，好些国家都对婚内性关系采取保护态度，把非婚姻关系作为强奸罪成立的前提条件。
二、婚内强奸——丈夫构成强奸罪的主体不应该成立
婚内丈夫不能否构成强奸罪的主体，因为新《刑法》把“罪刑法定”作为一项基本原则，取消了“类推制度”，并未有“强奸妻子罪”这一法律规范，因此对新《刑法》第２３６条规定的犯罪主体，不能作任意扩大解释，应根据立法原意，依法定罪量刑，既不能感情用事、曲解法律，也不能机械地套用法律、乱定罪名、滥施刑罚，违反“罪刑法定”原则。婚姻关系存续期间，丈夫采用暴力、胁迫或者其他手段，违背妻子的意志，强行与妻子发生性关系的行为是“婚内强迫性行为”。
“ 婚内强迫性行为”不构成强奸罪，即不存在婚内强奸。主要依据是：（1）婚姻关系存续期间不应该有“奸”的问题存在。因为按照有关汉语辞典的解释，所谓“奸”，是指奸淫，它与通奸、强奸一样，是非婚姻关系内的不正当男女关系，丈夫与妻子间无奸可言。另外，构成强奸罪必须同时具备“强”和“奸”两个条件。其中，“强”是手段、形式；而“奸”才是强奸罪的前提和本质。光“强”无“奸”，不是强奸，有“强”有“奸”，才能定强奸。（2）婚姻契约论。即婚姻是男女双方自愿订立的以长久共同生活为目的的一种民事契约。根据婚姻契约，妻子已经事先承诺在婚姻关系存续期间服从丈夫的性要求，丈夫不需要在每一次性生活前都必须征得妻子的同意。因此，以这一合法契约为前提，即使丈夫违背妻子的意愿强行进行性行为，也不属于强奸罪的范畴。（3）道德调整论。即合法的夫妻关系受法律保护，夫妻双方均有性生活的权利义务，因此，丈夫不应该成为强奸罪的主体，如果丈夫违背妻子的意愿强行发生性关系，则属于道德调整的范围。（4）如果认为这种婚内强迫性行为构成强奸罪，那么势必会使得丈夫经常处于提心吊胆的状态，会给家庭生活带来不稳定的因素，而且可能导致妻子歪曲或者捏造夫妻生活的真相，使妻子报复丈夫的手段合法化。（5）如果丈夫以暴力、胁迫等手段强行与妻子发上性行为，那么，妻子拒绝的并不是性行为本身，而是丈夫的暴力或者胁迫行为，因此，也不应成立强奸罪。
夫妻之间有同居的权利和义务，这是夫妻关系的重要内容。《婚姻法》规定，合法的婚姻产生夫妻之间特定的人身和财产关系，同居和性生活是夫妻之间权利和义务平等的基本内容。夫妻双方自愿登记结婚就是对同居义务所作的肯定性法律承诺，而且这种肯定性承诺如同夫妻关系的确立一样，只要有一次概括性表示即在婚姻关系存续期间始终有效，非经合法程序不会自动消失。因此，在结婚后，不论是合意同居，还是强行同居，甚至是丈夫不顾妻子反对，采用暴力与妻子强行发生性关系，均谈不上对妻子性权利的侵犯，不属于刑法意义上的违背妇女意志的强奸行为。而且，婚内性关系兼具合法性、合理性、复杂性、隐蔽性、持续性等特点。丈夫以暴力、胁迫或者其他手段，违背妻子意志，强行与妻子性交的行为，不构成对妻子的“强奸”，即认为“婚内无奸”。
试想：如果丈夫强迫妻子发生性关系能被称为强奸的话，夫妻正常的性生活是否也可以叫做通奸或和奸？如果丈夫强迫妻子发生性关系能被判强奸罪的话，丈夫以暴力手段向妻子要钱要物是否构成抢劫罪？丈夫瞒着妻子从家里拿钱拿物是否构成盗窃罪？
三、“婚内强迫性行为”不是强奸行为
“婚内强迫性行为”与强奸的本质区别是：强奸的行为主体不享有与被强奸主体发生性行为的权利，强奸者所实施的暴力或胁迫手段的目的是，首先“取得”这种发生性行为的权利然后使用它，丈夫与强奸者的不同正在于他享有与妻子发生行为的法定权利，丈夫强迫妻子发生性行为勿需取得发生性关系的权利，他对妻子实施暴力或胁迫的手段，实质上是对其法定性交权利的滥用，不存在强奸问题！
1、从刑法学犯罪构成理论角度上讲 强奸罪的本质特征是非法性关系，而婚内性关系是合法的。婚内丈夫与妻子发行性交，是双方在行使自己权利同时也在履行义务，虽说丈夫有时滥用权利，但不能构成强奸罪的主体。丈夫违背妻子意志强行与妻子性交行为的最大区别，就在于“行为人”与“被害人”之间有一层特殊的夫妻关系。可以这样说，只要妇女自愿与男子发生性交行为，男子的行为就不能是强奸行为，因为这时男子已获得与妇女发生性交的权利。男女一旦自愿结为合法夫妻，表明男女双方自愿将性交权利终身授予对方，并经过婚姻登记机关的“注册”、“公证”(履行登记手续并颁发《结婚证》)，且得到法律的默示、认可，随之受法律保护，除非依法解除婚姻关系，双方才将这种权利各自收回。我们不能置夫妻间的婚姻关系于不顾，丈夫即使违背妻子意志，而强行与妻子发生性行为，只能是说丈夫滥用自己权利。所以说，对新《刑法》 第236条即强奸罪的犯罪主体，应认定不包括婚内丈夫，其犯罪对象(妇女)不包括婚内妻子 。刑法对强奸罪的构成主体，应当排除具有合法婚姻关系的男子，丈夫强迫妻子不属于刑法调整范畴。强奸罪侵犯的客体是妇女性的权利，即在违背妇女意志情况下进行的。因此，“婚内强迫性行为”不是强奸行为。
2、从婚姻法学等角度上讲 婚内强迫性行为虽是违背妻子意志，但不违法，属道德调整范畴。夫妻关系是具有夫妻身份而产生的人身关系，夫妻之间相互享有身份权，这一身份权突出体现在互以对方为配偶，并互有相应的权利和义务。丈夫之所以有丈夫的权利，因为他具有丈夫的身份，妻子之所以享有妻子的权利，因为她具有妻子的身份。“人们把第三者同有夫之妇或者有妇之夫之间的性关系称之‘不正当的两性关系’，除因它是不道德的以外，就是因为他(她)们之间不具有法律规定的夫或妻的身份。相反，谁也不把夫妻间的性关系说成是‘不正当的两性关系’” 。夫妻之间的性关系是“正当的两性关系”。男女双方一旦确立了合法的夫妻婚姻关系，便会随之形成夫妻间特定的权利和义务关系，而双方同居，过性生活，既是夫妻双方享有权利，也是双方所负担的义务。
我国《婚姻法》 第7条规定:男女双方亲自到婚姻登记机关进行结婚登记， 符合婚姻法的规定，取得结婚证的，即确立夫妻关系。夫妻关系确立后，夫妻间就产生一系列权利与义务关系，夫妻在家庭中的地位平等(第9条)， 夫妻间有相互扶养的义务(第14条)，夫妻间有相互继承遗产的权利(第18条)等等 。婚姻法等法律法规唯独没有规定夫妻间有过性生活的权利和义务。男女之间一经登记结婚，即建立了夫妻关系，这种关系受法律保护，显然法律保护合法的夫妻间的性行为。也就是说，夫妻一方都有要求另一方与已过性生活的权利，同时，夫妻任何一方也都有与另一方过性生活的义务。这种特定的权利义务随着夫妻关系的确立而建立，并随着夫妻关系的解除而消灭。只要夫妻关系存续一天，相互间所发生的性行为即是合法的，任何人都不得干涉。有鉴于此，丈夫与妻子进行性行为，是受法律保护的权利，作为妻子有义务应丈夫的要求与其进行性行为。因此，丈夫虽然采用的手段不当，都不能因此而定其为强奸罪，因为在这种情况下，虽然性行为是“违背”妻子意志的，但却不属违法。
3、从心理学和生理学角度上讲 性行为是夫妻间情感的一种需要。情感是人对客观事物的一种态度，反映着客观事物与人的需要之间的关系，人的情感需要既是生理上的需要同时也是感情上的需要。夫妻间性交是“性与爱”有机结合和高度统一的 。这也是我国婚姻立法基本精神，原则上要求男女双方“以至爱为前提”，“双方亲自到婚姻登记机关履行结婚登记手续”。“性爱”分离的婚姻关系不是我国婚姻法所倡导的，如买卖婚姻、拉郎配，包办婚姻等，对准予离婚法律也规定“感情确已破裂”为标准。婚姻关系具有两属性即社会属性和自然属性，其自然属性当然包括夫妻间的性生活，婚姻法保护合法的婚姻关系理所当然地保护婚内性行为，这既是夫妻间的权利也是夫妻间的义务。我国婚姻法规定婚姻以夫妻间感情为基础，而性关系是夫妻间感情的自然属性，是婚姻家庭赖以形成的自然因素。这种自然属性是婚姻家庭关系区别于其他社会关系的重要特征，如果没有上述种种自然因素，人类社会根本不可能出现婚姻家庭。因此，我们对婚姻家庭的自然属性应当予以足够的重视，其自然规律对婚姻家庭所起的作用，正是以这种自然属性为根据的。
4、从社会学等角度上讲 夫妻之间离不开性生活，性生活是维持沟通增强夫妻感情的桥梁和纽带。“性生活是婚姻关系的重要内容，是保持、沟通和增进夫妻感情的重要手段，是夫妻间感情领域的首要特征” 。国外有的国家法律明确规定夫妻有同居的义务。我国法律虽然没有明示夫妻间双方必须过性生活，不规定性生活的时间、地点、方式、次数。但是司法解释说: “一方患有法定禁止结婚疾病的，或一方有生理缺陷，或其它原因不能发生性行为，且难以治愈的” 是认定“夫妻感情确已破裂” 标准之一。我国法律虽然没有明确规定夫妻间有同居的义务，是受我国国情和传统习惯的影响，是法律的默示。但是，认为性生活同等于债权债务关系的观点，也是于法不符的，于情不合的，正因为如此，法律对于夫妻婚内性行为，不加任何干涉，既使丈夫不经妻子同意，强迫妻子过性生活，也不构成违法，更不构成犯罪。
四、“婚内强奸”遭遇现实问题——中国暂不可行
面对国内有些提出“婚内强奸”概念并力主将其立法的意见，《检察日报》曾发表署名文章提出质疑，认为应在中国现阶段的特殊时空范围内讨论这一问题。文章反问：就算“婚内强奸”确实已经具备了强奸罪之构成要件，我们就一定应该在现实条件下将其在立法上予以明确吗？即使国外的存在将“婚内强奸”立法化的趋势，我们就可以不加分析地依葫芦画瓢吗？主要指出：
1、惩罚丈夫就能维护妻子吗？ 目前，国内认为婚内强奸可以成立者之所以博得了越来越多的拥戴，是缘于其“保护妇女性的不可侵犯的权利”的初衷。文章认为，丈夫违背妻子的意志强行与其发生性关系，对妻子造成的伤害是客观存在的，认定“婚内强奸”为“强奸罪”，保护妇女合法权益的良苦用心也值得充分肯定，它似乎可以保证妻子在此时获得相对公正的对待。但是，需要追问一句，为了补偿妻子一时之感受而不顾其日后之处境（假如丈夫被追究了刑事责任甚至被判了刑而双方又没有离婚的话，妻子所面临的压力可想而知。她促使丈夫走到自己的对立面去，开始新一轮的恶性循环），这样的法律能成其为“正义的化身”吗？退一步说，即便是惩罚丈夫真的维护了法律上的妻子的人身权利，就能以此为理由而将婚内强奸以强奸罪论处，从而去践踏否定论者们事实上所追求的法秩序吗？
2、个人自由大过社会秩序吗？ 从法理学的角度来看，否定论与肯定论的分歧，实际上是秩序与公正的冲突，具体的说，就是社会秩序与个人自由的冲突。从应然的角度讲，秩序和公正都应当受到法律的保护，但是，当二者不能兼顾时，法律，特别是刑法必须在这二者之间作出选择。应该说，在不同的历史时期，取舍的标准并不相同，应当考虑到当时的社会条件。但总的来说，我国仍处于一个从传统社会向现代社会过渡的阶段，在这个转型时期社会失范的情况比较严重，社会价值标准的重心仍然应该定位在社会秩序上，个人自由处于相对次要的地位，社会秩序的稳定是保障个人自由的前提，在社会秩序与个别公正发生冲突时，只能舍弃个别公正而维护社会秩序的稳定。家庭作为社会生活的基本链条，其和谐稳定是整个社会秩序稳定的基础，而且，夫妻间的信任也是整个社会道德体系的基本内容之一。因此，将相对于全社会而言只占极少数的“婚内强迫性行为”一概犯罪化，其所造成的负面影响无疑将远远超过其所可能保护的利益。
文章阐述说，赞成“婚内强奸”与否的争论，实际上是秩序与公正的冲突，由于性生活的隐蔽性及夫妻之间特有的身份关系，实际上是社会秩序与个别公正的冲突。倘若将“婚内强奸”一概犯罪化，对社会秩序之破坏是现实的毫无疑问的，而若法律在原则上不规定婚内强奸而交由司法机关自由裁量只会导致可能的个别公正的丧失（的确有妻子反对的只是暴力的方式而并非性交的要求本身的情况；况且，还有司法裁判作为运送正义的“最后防线”）。在秩序与公正之间，在社会秩序与个别公正之间，我们希望“鱼与熊掌兼得”，但是“二者不可得兼”呢？实际上，如果将妻子的性的自由权利称为“个人自由”，将由无数个家庭和谐连结而成的社会稳定视为“社会秩序”的话，上面的疑问涉及一个个人自由与社会秩序的比较与衡量问题。
3、 传统文化目前能够接受吗？ 从我国的传统文化来看，中国历来都是以家而非个人为基本单位，强调的是人情与人伦而非人权，以和谐的人伦关系为理想典范。倘若一个妻子跨越整个家庭宗族人伦网络，将置身于偌大姻亲人伦关系网中而受到众多批评责难。因此，漠视妇女在家庭宗族网络中的地位，而只知“空降”婚内强奸的法律改革是根本行不通的。
文章进一步表示，在建立市场经济的今天，中国究竟应当以个人为本位，还是以社会为本位，在个人与社会之间应采取什么样的价值取向，这个问题的最终解决有赖于市场经济的进一步发展、传统文化的渐变等等诸多环节。只是我们丝毫不必隐讳，我国目前的社会实际上还是一个社会本位的社会，个人仍在相当程度上依附于集体，依附于社会，个人独立人格缺乏。
文章还指出，在正常的婚姻关系存续期间，这种强迫性行为发生的原因可能是由于夫妻之间发生摩擦，一时怄气，或者是妻子处于不适宜进行性行为的特殊时期，或者可能是双方感情破裂，只是还没有提出离婚请求等等。但是，无论是由于哪种原因，都不应当认定为“婚内强奸”，针对具体的情况，夫妻双方可以进行调解，或者认为婚姻没有存续下去的必要时可以向法院提出离婚请求，或者一方的行为已经构成虐待罪或故意伤害罪的，应当依法追究刑事责任。值得指出的是，对于夫妻双方感情破裂，并且已经分居的情况，虽然双方已经分居，但是任何一方都没有提出离婚请求，说明双方还在维系这种形式上的婚姻关系，因此，在这种情况下认定为“婚内强奸”并不妥当。
五、在现实背景下“婚内强奸“说不通
据《中国社会报》2000年3月29日报道:“上海性社会研究所中心对全国14个地区7786人的调查，丈夫要求性交，妻子不愿意而丈夫有强迫行为的，城市居民占20.56%, 农村居民中占17.6%” 。那么说全中国则有20.56%至17. 6%个丈夫因机械套用刑法第236条规定，均得进监狱里“走一回”，这样一来，按目前各地监狱规模还得扩大几十倍，才能够装得下这些犯有“强奸妻子罪”的丈夫。而且强奸罪为重罪，并非“不告不理”，如果机械套用刑法第236条， 那么只要司法机关掌握婚内“线索”和“事实情况”，就得依职权行使立案、侦查、拘留、逮捕、公诉、审判、执行权。其后果将是造成家庭不稳定、 社会不稳定。 家庭不再是夫妻间“避风港” “温馨的安乐窝”，而是“娶妻如取虎”，丈夫们整日提心吊胆过日子，生怕哪天妻子不高兴，自己就进了监狱。从立法和司法践实上看，确立“婚内强奸”也不是方向。
我国的现行刑法以及1979年的刑法，对丈夫能否构成强奸罪的主体，都没有排除或者规定。但专家提出配偶权、夫妻忠实的依据是:第一、 男女之间有互相忠实、互相扶助、互相继承遗产、相互间有同居等权利。从理论上讲，结婚是一种承诺，是男女双方许可对方有在遵守道德的情况下有目的地同配偶性交的权利，同时也有满足对方性交的义务，对承诺应该实现。第二，从制度上说，我们国家实行的是一夫一妻制，姘居、通奸等行为违背了一夫一妻制的规定。第三，从国外的立法来看，许多国家都规定夫妻有互相忠实的义务。故保护公民的配偶权很有意义。所以，确定配偶权自然也就无所谓“婚内强奸”了。在国外，一些国家和刑事立法明确规定，丈夫强迫妻子的不构成强奸罪。例如，德国、瑞士刑法典就把强奸罪的对象限制为无夫妻关系的女性。在美国某些州，强奸罪仅仅是指男方未经除自己妻子以外的女方同意，使用暴力与其发生性关系的行为。民间有句俗话:锅碗瓢勺没有不相碰的， 家家都有本难念的经。夫妻间闹点矛盾，以致发生“不愉快的事情”也是常有的，不可小题大作。不可把“婚内强迫性行为”当作“婚内强奸”。
因此，丈夫违背妻子的意志发生性行为不应该构成违法和犯罪。丈夫不经妻子同意，违背妻子意志，采取暴力或威胁手段，强行与其发生性行为，原则上不能作为犯罪来对待，情节特别严重的，可按虐待家庭成员罪来处理，但不应列入强奸罪。如果夫妻因感情确已破裂，诉讼离婚的，法院调解同意离婚的，只要一方拒收《民事调解书》或者调解不成判决离婚的，在判决书尚未生效期间，或者一方提出上诉至二审法院未作出维持离婚判决之前，他们的合法婚姻关系仍然存在，此时丈夫强迫与妻子发生性行为，仍不能构成强奸罪，如后果严重的，可按侮辱妇女罪处理；对于已领取结婚证明，尚未同居也未曾发生性行为的，或者夫妻因感情破裂长期分居，而丈夫采取强迫手段与妻子发生性交，仍不能构成强奸罪。
在现实背景下，将婚内强奸不作犯罪处理可能是一种无奈的但却是理性的选择。市场经济体制的不断完善，决定着中国社会将变得更加自由，人将更为独立和更为个体化，刑法对个人自由的保护也将更为有力。由于丈夫与妻子身份关系的特殊性和家庭生活环境的特殊性，在司法实践中，司法机关对婚内强奸的界定非常困难，惟一标准是盾丈夫有无违背妻子的意愿并且是否使用暴力或威胁手段来达到目的，可这家庭婚姻内部的隐私问题，法律怎能分得清哪次是妻子同意的，哪次是违背妻子意愿的? 哪些是情节属暴力或威胁，哪些情节不属于暴力功威胁? 综上所述，在夫妻婚姻关系存续期间，他们的婚姻关系还没有被解除，他们仍然是夫妻关系，仍然互为家庭成员，不管是正常的夫妻生活中，还是在离婚诉讼期间，只要法院的裁判文书还没有发生法律效力，他们的婚姻关系还没有解除，丈夫采取暴力手段强行与妻子发生性交行为，都不能构成强奸犯犯罪的主体，情节严重的，应按虐待家庭成员、伤害、侮辱妇女等罪定罪判刑，“婚内强奸”不应该存在。
总之，“婚内强迫性行为”不是“婚内强奸”，如果将这种本应由道德调整的关系，硬要升用法律来调整，我认为弊大于利，不是立法的方向和本意。
【参考资料】
①《新刑法教程》南京大学出版社，孙国祥主编，1999年6月出版。
②《民法学》王作堂主编，北京大学出版社，1997年4月重版，Ｐ521。
③《婚姻法教程》扬大文主编，北京大学出版社，1996年3月出版。
④《婚姻法教程》扬大文主编，北京大学出版社，1996年3月出版，Ｐ3—4。
⑤《心理学》伍棠棣主编，人民教育出版社，1982年1月出版。
⑥《中国社会报》 2000年3月29日三版刊登《上海判决我国首例“丈夫强奸妻子罪”》作者:胡喜盈；《“婚内强奸”在我国为数甚多》作者:金瑛； 《能否将婚姻分成正常和不正常两个阶段》作者: 上海天宏律师事务所吴平；《判决会给今后的司法实践带来困惑》作者:江苏省镇江市京口区法院钱小兵； 《婚内妇女有权拒绝丈夫性要求》作者: 西安市中级人民法院沙运萍；《强奸罪的关键就是违背了妇女( 包括妻子)的意志》作者:最高人民法院吴晓芳。
在写作过程中曾参阅许多资料和书籍，对此一并表示感谢！
上海市人大常委会
上海市房地产登记条例
（２００２年１０月３１日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第四十四次会议通过）
上海市人民代表大会常务委员会公告第七十七号
《上海市房地产登记条例》已由上海市第十一届人民代表大会常务委员会第四十四次会议于２００２年１０月３１日通过，现予公布，自２００３年５月１日起施行。
上海市人民代表大会常务委员会
２００２年１０月３１日
第一章 总则
第一条为了规范本市房地产登记行为，保障房地产交易安全，维护房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条本条例适用于本市行政区域内的房地产登记。
第三条本条例所称房地产登记，是指房地产登记机构依当事人申请或者依职权，对土地使用权、房屋所有权、房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利以及与此相关的事项进行记载、公示的行为。
本条例所称房地产权利人，是指依法享有土地使用权、房屋所有权、房地产他项权利等房地产权利的自然人、法人和其他组织。
第四条上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）是本市房地产行政主管部门，负责房地产登记管理工作。
市房地资源局所属的上海市房地产登记处（以下简称市登记处）负责本市房地产登记的日常工作。区、县房地产登记处受市登记处委托，具体办理房地产登记事务。
区、县房地产管理部门协助市房地资源局对区、县房地产登记工作实施监督管理。
第五条市房地资源局应当建立全市统一的房地产登记册和登记信息系统，制作统一的房地产权证书和登记证明，并制定房地产登记技术规范。
房地产登记机构应当按照房地产登记技术规范和登记信息系统的要求，对房地产登记册进行记载、公示。
房地产登记工作人员应当经统一考核合格后，持证上岗。
第二章 一般规定
第六条因下列情形之一进行房地产登记，有关当事人双方应当共同申请：
（一）买卖；（二）交换；（三）赠与；（四）抵押；（五）设典；
（六）法律、法规规定的其他情形。
第七条因下列情形之一进行房地产登记，由房地产权利人申请：
（一）以划拨或者出让、租赁等方式取得土地使用权；（二）经批准取得集体所有的非农业建设用地使用权；（三）新建房屋；
（四）继承、遗赠；
（五）行政机关已经发生法律效力的土地使用权争议处理决定；
（六）人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解；（七）仲裁机构已经发生法律效力的裁决、调解；（八）本条例第三十二条所列情形；
（九）法律、法规规定的其他情形。
第八条两人以上共有房地产的登记，应当由共有人共同申请。
第九条当事人委托代理人申请房地产登记的，代理人应当提交当事人的委托书。
第十条申请房地产登记的，应当提交规定的申请登记文件。申请人提交的申请登记文件齐备的，房地产登记机构应当即时出具收件收据，申请日为受理日。申请人提交的申请登记文件尚未齐备的，房地产登记机构应当书面告知补正要求，申请登记文件补齐日为受理日。
第十一条房地产登记机构应当在规定的时限内完成对登记申请的审核。经审核符合规定的，房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记册，登记申请的受理日为登记日。
第十二条申请人可以在房地产登记机构将房地产登记内容公示前，撤回登记申请。
第十三条依法登记的房地产权利受法律保护。
未经登记的房地产不得转让。
同一房地产上设定两个以上的房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利的，依房地产登记册记载的登记日的先后确定其顺位。法律、行政法规另有规定的，从其规定。
第十四条土地使用权未经初始登记的，该土地范围内的其他房地产权利不予登记。
房屋所有权未经初始登记的，与该房屋有关的其他房地产权利不予登记，但依据本条例规定申请预告登记的情形除外。
有下列情形之一的，房地产登记机构应当作出不予登记的决定：
（一）房地产权属争议尚未解决的；（二）不能提供有效的房地产权属证明的；（三）非法占用土地的；
（四）属违法建筑或者临时建筑的；
（五）法律、行政法规规定不予登记的，或者不符合本条例规定的其他登记条件的。
第十五条有下列情形之一的，有关国家机关可以将已经发生法律效力的文件向房地产登记机构办理登记：
（一）人民法院、行政机关对土地使用权、房屋所有权依法实施财产保全等限制措施；
（二）行政机关依法作出征用集体所有土地、批准建设用地、房屋拆迁许可、商品房预售许可等与房地产权利有关的决定。
第十六条房屋租赁合同等与房地产权利有关的文件，当事人可以向房地产登记机构办理登记备案。
第十七条房地产登记机构应当按照当事人提交的申请登记文件或者行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件，对房地产登记册进行记载，并永久保存。
房地产登记册应当对房地产的坐落，房地产权利人姓名或者名称，房屋和土地的面积，土地使用权取得的方式、期限和用途，房地产他项权利，房地产权利的限制等进行记载。
房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载应当保持一致。房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载不一致的，以房地产登记册为准。
第十八条房地产权利人发现房地产登记册的记载有误的，可以申请更正。申请更正的事项涉及第三人房地产权利的，有关的权利人应当共同申请。
房地产登记机构发现房地产登记册的记载有误的，应当书面通知有关的房地产权利人在规定期限内办理更正手续；当事人无正当理由逾期不办理更正手续的，房地产登记机构可以依据申请登记文件或者有效的法律文件对房地产登记册的记载予以更正，并书面通知当事人。
第十九条房地产权利的利害关系人认为房地产登记册记载的土地使用权人、房屋所有权人与实际状况不一致的，可以持与房地产权利相关的文件，提出登记异议。房地产登记机构应当在受理登记异议申请的当日，将异议事项记载于房地产登记册以警示第三人，该登记满三个月失效。
第二十条土地使用权、房屋所有权的房地产权证，由市房地资源局颁发。房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利的登记证明，由市登记处颁发。
房地产权证书、登记证明是房地产登记的凭证，不得涂改。
房地产权证书、登记证明破损的，房地产权利人可以向房地产登记机构申请换发。房地产登记机构换发房地产权证书、登记证明前，应当查验并收回原房地产权证书、登记证明。
房地产权证书、登记证明灭失的，房地产权利人可以向房地产登记机构申请补发，补发的房地产权证书、登记证明上应当注明“补发”字样。自补发之日起，原房地产权证书、登记证明作废。
第二十一条房地产登记册可以公开查阅、抄录和复印；申请登记文件可以供有关当事人查阅、抄录和复印。具体办法由市人民政府规定。
第三章 土地使用权和房屋所有权登记
第一节 初始登记
第二十二条以出让、租赁方式取得土地使用权的，房地产权利人应当申请土地使用权初始登记，并提交下列文件：
（一）申请书；（二）身份证明；（三）土地使用权出让合同或者土地租赁合同；（四）地籍图；
（五）土地勘测报告。
以出让方式取得土地使用权的，房地产权利人申请土地使用权初始登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交已付清土地使用权出让金的证明。
出让、租赁土地使用权年限届满后，经批准续期的，房地产权利人应当重新办理土地使用权初始登记。
第二十三条以划拨方式取得土地使用权或者依法取得集体所有的非农业建设用地使用权的，房地产权利人应当申请土地使用权初始登记，并提交下列文件：
（一）申请书；（二）身份证明；（三）建设用地批准文件；（四）地籍图；
（五）土地勘测报告。
第二十四条符合下列条件的土地使用权初始登记申请，应当准予登记：
（一）申请人是土地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件记载的土地使用人；
（二）申请登记的土地使用范围、位置、面积、用途与土地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件、地籍图、土地勘测报告的记载一致；
（三）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突；
（四）不属于本条例第十四条第三款所列的情形。
第二十五条新建房屋竣工验收合格后，房地产权利人应当申请房屋所有权初始登记，并提交下列文件：
（一）申请书；（二）身份证明；（三）记载土地使用权状况的房地产权证书；（四）建设工程规划许可证；（五）竣工验收证明；（六）记载房屋状况的地籍图；（七）房屋勘测报告；
（八）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。
第二十六条符合下列条件的房屋所有权初始登记申请，应当准予登记：
（一）申请人是房地产登记册记载的土地使用权人；
（二）申请初始登记的房屋坐落、用途、幢数、层数、建筑面积符合建设工程规划许可证的规定并与记载房屋状况的地籍图、房屋勘测报告一致；
（三）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突；
（四）不属于本条例第十四条第三款所列的情形。
第二十七条房地产登记机构应当自受理初始登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将初始登记事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。
第二节 转移登记
第二十八条经登记的房地产有下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请转移登记：
（一）买卖；（二）交换；（三）赠与；（四）继承、遗赠；（五）法律、法规规定的其他情形。第二十九条申请房地产转移登记，应当提交下列文件：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；
（五）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。
第三十条符合下列条件的房地产转移登记申请，应当准予登记：
（一）转让人是房地产登记册记载的权利人，受让人是有关证明文件中载明的受让人；
（二）申请转移登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；
（三）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突。
第三十一条房地产登记机构应当自受理房地产转移登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将转移事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。
第三节 变更登记
第三十二条经登记的房地产有下列情形之一的，房地产权利人应当在事实发生后申请变更登记：
（一）房地产用途发生变化的；（二）房地产权利人姓名或者名称发生变化的；（三）土地、房屋面积增加或者减少的；（四）房地产分割、合并的；（五）法律、法规规定的其他情形。第三十三条申请房地产变更登记应当提交下列文件：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明发生变更事实的文件；
（五）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。
第三十四条符合下列条件的房地产变更登记申请，应当准予登记：
（一）申请人是房地产登记册记载的权利人；
（二）申请变更登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；
（三）申请变更登记的内容与有关文件证明的变更事实一致；
（四）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突。
第三十五条房地产登记机构应当自受理房地产变更登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将变更事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。
第四节 注销登记
第三十六条房屋因倒塌、拆除等原因灭失的，房地产权利人应当在灭失事实发生后申请注销房地产登记，并提交下列文件：
（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；
（四）房屋灭失的证明。
第三十七条以出让、租赁等方式取得的土地使用权依法终止的，原土地使用权人应当申请注销房地产登记，并提交下列文件：
（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；
（四）证明土地使用权依法终止的文件。
第三十八条土地使用权、房屋所有权因抛弃而终止的，房地产权利人应当申请注销房地产登记，并提交下列文件：
（一）申请书；（二）身份证明；
（三）房地产权证书。
第三十九条符合下列条件的注销房地产登记申请，应当准予登记：
（一）申请人是房地产登记册记载的房地产权利人；
（二）申请注销登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；
（三）申请注销登记的事项与房地产登记册的记载不冲突。
第四十条房地产登记机构应当自受理注销房地产登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将注销事项记载于房地产登记册，并书面通知申请人，原房地产权证书作废；不符合规定条件的，不予注销登记，并书面告知申请人。
第四十一条房屋灭失或者土地使用权依法终止后，当事人未申请注销登记的，房地产登记机构可以依据有关部门提供的证明文件，将注销事项记载于房地产登记册，原房地产权证书作废。
第四十二条土地使用权、房屋所有权因行政机关、人民法院依法作出的征收、收回、没收等行为终止的，由有关行政机关、人民法院持已经发生法律效力的文件办理注销房地产登记。房地产登记机构应当将注销事项记载于房地产登记册，原房地产权证书作废。
第四章 房地产他项权利登记
第四十三条有下列情形之一的，当事人应当申请房地产他项权利设定登记：
（一）抵押；（二）设典；
（三）其他依照法律、行政法规设定的房地产他项权利。
第四十四条申请房地产抵押权设定登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）抵押担保的主债权合同；（五）抵押合同。第四十五条申请房地产典权登记，应当提交下列文件：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；
（四）设典合同。
第四十六条经登记的房地产他项权利发生转移、变更或者依法终止的，当事人应当申请转移登记、变更登记、注销登记，并提交下列文件：
（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产他项权利登记证明；
（四）证明房地产他项权利发生转移、变更或者终止的文件。
第四十七条符合下列条件的房地产他项权利登记的申请，应当准予登记：
（一）申请人是设定房地产他项权利的当事人，且其中一方是房地产登记册记载的房地产权利人；
（二）申请登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；
（三）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突。
第四十八条房地产登记机构应当自受理房地产他项权利登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的，应当将有关事项记载于房地产登记册，并通知房地产他项权利登记及其转移、变更登记的权利人领取登记证明，或者书面通知房地产他项权利注销登记的申请人原登记证明作废；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。
第五章 预告登记
第四十九条房屋尚未建成时，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
（一）预购商品房及其转让；
（二）以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让；
（三）以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让；
（四）法律、法规规定的其他情形。
应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记。
经预告登记后，当事人取得土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利的优先请求权。
本条第一款所列情形的预告登记，自房屋所有权初始登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效；本条第二款规定的预告登记，自登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效。
第五十条申请预购商品房预告登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）商品房预售合同。
预购商品房发生转让的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交转让合同。
第五十一条预购商品房未经预告登记的，不予办理预购商品房转让的预告登记。
已经预告登记的预购商品房不得重复办理预告登记。
第五十二条申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）商品房预售合同；
（四）抵押担保的主债权合同；
（五）抵押合同。
预购商品房抵押权发生转让的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交转让合同。
第五十三条预购商品房未经预告登记的，不予办理预购商品房抵押权的预告登记。
第五十四条申请房屋建设工程抵押权预告登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）记载土地使用权状况的房地产权证书；
（四）建设工程规划许可证；
（五）房屋建设工程总承包合同或者施工总承包合同；
（六）抵押担保的主债权合同；
（七）抵押合同。
房屋建设工程抵押权发生转让的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交转让合同。
第五十五条单方申请预告登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）证明房地产权利变动的法律关系已经形成的文件。
第五十六条经预告登记的房地产权利依法终止的，当事人应当申请注销预告登记，并提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）证明经预告登记的房地产权利终止的文件。
第五十七条符合下列条件的预告登记及其注销登记的申请，应当准予登记：
（一）申请登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；
（二）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突；
（三）申请人符合本条第二款的规定。
预告登记及其注销登记的申请人应当符合下列规定：
（一）申请预购商品房预告登记的，申请人一方应当是商品房预售许可证记载的房地产开发企业，另一方应当是商品房预售合同载明的预购人；
（二）申请预购商品房转让预告登记的，申请人一方应当是房地产登记册记载的商品房预购人，另一方应当是预购商品房转让合同载明的受让人；
（三）申请预购商品房抵押权预告登记的，申请人应当是设定预购商品房抵押权的当事人，且抵押人是房地产登记册记载的商品房预购人；
（四）申请房屋建设工程抵押权预告登记的，申请人应当是设定房屋建设工程抵押权的当事人，且抵押人是房地产登记册记载的土地使用权人；
（五）申请注销预告登记的，申请人应当是原预告登记的当事人；
（六）单方申请预告登记的，申请人应当是房地产权利变动法律文件记载的一方当事人。
第五十八条房地产登记机构应当自受理预告登记及其注销登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的，应当将有关事项记载于房地产登记册，并书面通知当事人；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。
第五十九条新建商品房所有权初始登记后，商品房预购人应当申请房地产转移登记。预购商品房设定抵押的，房地产转移登记后，其预购商品房抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。
第六十条新建房屋所有权初始登记后，其房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。
房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记时，其抵押物范围不包括已经办理预告登记的预购商品房。
第六章 法律责任
第六十一条房地产登记机构及其工作人员违反本条例规定，导致房地产登记错误，给房地产权利人造成损失的，由市房地资源局或者市登记处承担相应的法律责任。
第六十二条房地产登记申请人提交错误、虚假的申请登记文件或者申请登记异议不当，给房地产权利人造成损失的，应当承担相应的法律责任。
第六十三条当事人伪造房地产权证书的，由市房地资源局依法没收伪造的房地产权证书，并移送司法机关处理。
第六十四条市房地资源局和市、区县房地产登记处的直接负责的主管人员和其他直接责任人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第六十五条当事人对市房地资源局、市登记处的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
第七章 附则
第六十六条对本市房地产总登记时应当登记而未登记的土地使用权和房屋所有权，当事人可以凭房地产权属来源证明，向房地产登记机构申请登记。
房地产登记机构受理登记申请后，应当向有关部门核查，并将有关情况在本市主要报纸或者其他媒体上公告；公告六个月期满无异议的，应当核准当事人的登记申请。
第六十七条本条例施行前依法颁发的房地产权属证书和登记证明继续有效。
第六十八条本条例自２００３年５月１日起施行。
（作者 黄乔稳 西安石油大学人文学院法学）
【内容摘要】 婚姻存续期间，丈夫违背妻子的意愿，采用暴力或其它方式与妻 子发生性行为，能否构成强奸罪的问题，一直是许多国家法学界人士争论的问题之一。在司法实践中，一些国家在对 "婚内强奸"行为的法律规定和认定上也不尽相同。本文对婚内强奸罪，这个在司法实践中和司法理论界都存在重大分歧的问题作全面地分析和阐述，并强调其具有的重大意义。
【关键词】 婚内强奸 罪刑法定 强奸行为 强迫性行为
“婚内强奸”一直是个极敏感的话题，我国法律目前对此尚无明确规定。近年来，婚内“强奸”是否成罪一直是理论界争论的热点问题，大多数观点将之称为“婚内强奸”，指的是婚姻关系存续期间，丈夫采用暴力、胁迫或者其他手段，违背妻子的意志，强行与妻子发生性关系的行为。婚内丈夫能否构成强奸罪的主体?当今法学界争议颇大，大多数国家都对“婚内强奸”的成立持否定态度，因此，本文主要就“否定说”作一些探讨！
一、“婚内强奸”的构成条件和强奸罪不同
“婚内强奸”它仅发生在具有合法婚姻关系的夫妻双方之间，发生不合意的性行为之时。一般指男方在女方不原意或明确表示拒绝时，以暴力、胁迫或其他方式强行与之发生性行为的行为。行为主体的独特性决定了行为环境的独特性，从而也决定了它区别于其他强奸罪。性行为则是婚姻关系的主要内容，夫妻双方均有要求性行为的权利和提供性行为的义务。正是由于上述特点的存在，婚内强奸不能以强奸定罪，解释如下：第一、我国《婚姻法》规定夫妻双方应当忠实。这就限定了夫妻任何一方性行为的唯一性，且同居是双方应尽的义务。这决定了一方有权要求另一方履行义务，权利受到拒绝时，维权者具有一定范围内的强制履行权。以不造成严重后果为限。第二、我国《刑法》的强奸罪中并没有明确的规定婚内构成强奸。法无明文不为罪。如果仅以违背妇女意志为标准的话，认定强奸罪，婚内强奸在司法实践中将有许多问题无法克服，能否正确实施我想也不好把握。
婚姻关系是一种基于双方合意的民事契约关系，婚姻关系的建立对夫妻而言都意味着一种承诺，即在婚姻关系存续期间，任何一方都有与另一方同居的义务，性生活无疑应是夫妻共同生活的重要组成部分，建立在合法婚姻关系基础上的婚内性生活的合法性不容置疑。正因为如此，好些国家都对婚内性关系采取保护态度，把非婚姻关系作为强奸罪成立的前提条件。
二、婚内强奸——丈夫构成强奸罪的主体不应该成立
婚内丈夫不能否构成强奸罪的主体，因为新《刑法》把“罪刑法定”作为一项基本原则，取消了“类推制度”，并未有“强奸妻子罪”这一法律规范，因此对新《刑法》第２３６条规定的犯罪主体，不能作任意扩大解释，应根据立法原意，依法定罪量刑，既不能感情用事、曲解法律，也不能机械地套用法律、乱定罪名、滥施刑罚，违反“罪刑法定”原则。婚姻关系存续期间，丈夫采用暴力、胁迫或者其他手段，违背妻子的意志，强行与妻子发生性关系的行为是“婚内强迫性行为”。
“ 婚内强迫性行为”不构成强奸罪，即不存在婚内强奸。主要依据是：（1）婚姻关系存续期间不应该有“奸”的问题存在。因为按照有关汉语辞典的解释，所谓“奸”，是指奸淫，它与通奸、强奸一样，是非婚姻关系内的不正当男女关系，丈夫与妻子间无奸可言。另外，构成强奸罪必须同时具备“强”和“奸”两个条件。其中，“强”是手段、形式；而“奸”才是强奸罪的前提和本质。光“强”无“奸”，不是强奸，有“强”有“奸”，才能定强奸。（2）婚姻契约论。即婚姻是男女双方自愿订立的以长久共同生活为目的的一种民事契约。根据婚姻契约，妻子已经事先承诺在婚姻关系存续期间服从丈夫的性要求，丈夫不需要在每一次性生活前都必须征得妻子的同意。因此，以这一合法契约为前提，即使丈夫违背妻子的意愿强行进行性行为，也不属于强奸罪的范畴。（3）道德调整论。即合法的夫妻关系受法律保护，夫妻双方均有性生活的权利义务，因此，丈夫不应该成为强奸罪的主体，如果丈夫违背妻子的意愿强行发生性关系，则属于道德调整的范围。（4）如果认为这种婚内强迫性行为构成强奸罪，那么势必会使得丈夫经常处于提心吊胆的状态，会给家庭生活带来不稳定的因素，而且可能导致妻子歪曲或者捏造夫妻生活的真相，使妻子报复丈夫的手段合法化。（5）如果丈夫以暴力、胁迫等手段强行与妻子发上性行为，那么，妻子拒绝的并不是性行为本身，而是丈夫的暴力或者胁迫行为，因此，也不应成立强奸罪。
夫妻之间有同居的权利和义务，这是夫妻关系的重要内容。《婚姻法》规定，合法的婚姻产生夫妻之间特定的人身和财产关系，同居和性生活是夫妻之间权利和义务平等的基本内容。夫妻双方自愿登记结婚就是对同居义务所作的肯定性法律承诺，而且这种肯定性承诺如同夫妻关系的确立一样，只要有一次概括性表示即在婚姻关系存续期间始终有效，非经合法程序不会自动消失。因此，在结婚后，不论是合意同居，还是强行同居，甚至是丈夫不顾妻子反对，采用暴力与妻子强行发生性关系，均谈不上对妻子性权利的侵犯，不属于刑法意义上的违背妇女意志的强奸行为。而且，婚内性关系兼具合法性、合理性、复杂性、隐蔽性、持续性等特点。丈夫以暴力、胁迫或者其他手段，违背妻子意志，强行与妻子性交的行为，不构成对妻子的“强奸”，即认为“婚内无奸”。
试想：如果丈夫强迫妻子发生性关系能被称为强奸的话，夫妻正常的性生活是否也可以叫做通奸或和奸？如果丈夫强迫妻子发生性关系能被判强奸罪的话，丈夫以暴力手段向妻子要钱要物是否构成抢劫罪？丈夫瞒着妻子从家里拿钱拿物是否构成盗窃罪？
三、“婚内强迫性行为”不是强奸行为
“婚内强迫性行为”与强奸的本质区别是：强奸的行为主体不享有与被强奸主体发生性行为的权利，强奸者所实施的暴力或胁迫手段的目的是，首先“取得”这种发生性行为的权利然后使用它，丈夫与强奸者的不同正在于他享有与妻子发生行为的法定权利，丈夫强迫妻子发生性行为勿需取得发生性关系的权利，他对妻子实施暴力或胁迫的手段，实质上是对其法定性交权利的滥用，不存在强奸问题！
1、从刑法学犯罪构成理论角度上讲 强奸罪的本质特征是非法性关系，而婚内性关系是合法的。婚内丈夫与妻子发行性交，是双方在行使自己权利同时也在履行义务，虽说丈夫有时滥用权利，但不能构成强奸罪的主体。丈夫违背妻子意志强行与妻子性交行为的最大区别，就在于“行为人”与“被害人”之间有一层特殊的夫妻关系。可以这样说，只要妇女自愿与男子发生性交行为，男子的行为就不能是强奸行为，因为这时男子已获得与妇女发生性交的权利。男女一旦自愿结为合法夫妻，表明男女双方自愿将性交权利终身授予对方，并经过婚姻登记机关的“注册”、“公证”(履行登记手续并颁发《结婚证》)，且得到法律的默示、认可，随之受法律保护，除非依法解除婚姻关系，双方才将这种权利各自收回。我们不能置夫妻间的婚姻关系于不顾，丈夫即使违背妻子意志，而强行与妻子发生性行为，只能是说丈夫滥用自己权利。所以说，对新《刑法》 第236条即强奸罪的犯罪主体，应认定不包括婚内丈夫，其犯罪对象(妇女)不包括婚内妻子 。刑法对强奸罪的构成主体，应当排除具有合法婚姻关系的男子，丈夫强迫妻子不属于刑法调整范畴。强奸罪侵犯的客体是妇女性的权利，即在违背妇女意志情况下进行的。因此，“婚内强迫性行为”不是强奸行为。
2、从婚姻法学等角度上讲 婚内强迫性行为虽是违背妻子意志，但不违法，属道德调整范畴。夫妻关系是具有夫妻身份而产生的人身关系，夫妻之间相互享有身份权，这一身份权突出体现在互以对方为配偶，并互有相应的权利和义务。丈夫之所以有丈夫的权利，因为他具有丈夫的身份，妻子之所以享有妻子的权利，因为她具有妻子的身份。“人们把第三者同有夫之妇或者有妇之夫之间的性关系称之‘不正当的两性关系’，除因它是不道德的以外，就是因为他(她)们之间不具有法律规定的夫或妻的身份。相反，谁也不把夫妻间的性关系说成是‘不正当的两性关系’” 。夫妻之间的性关系是“正当的两性关系”。男女双方一旦确立了合法的夫妻婚姻关系，便会随之形成夫妻间特定的权利和义务关系，而双方同居，过性生活，既是夫妻双方享有权利，也是双方所负担的义务。
我国《婚姻法》 第7条规定:男女双方亲自到婚姻登记机关进行结婚登记， 符合婚姻法的规定，取得结婚证的，即确立夫妻关系。夫妻关系确立后，夫妻间就产生一系列权利与义务关系，夫妻在家庭中的地位平等(第9条)， 夫妻间有相互扶养的义务(第14条)，夫妻间有相互继承遗产的权利(第18条)等等 。婚姻法等法律法规唯独没有规定夫妻间有过性生活的权利和义务。男女之间一经登记结婚，即建立了夫妻关系，这种关系受法律保护，显然法律保护合法的夫妻间的性行为。也就是说，夫妻一方都有要求另一方与已过性生活的权利，同时，夫妻任何一方也都有与另一方过性生活的义务。这种特定的权利义务随着夫妻关系的确立而建立，并随着夫妻关系的解除而消灭。只要夫妻关系存续一天，相互间所发生的性行为即是合法的，任何人都不得干涉。有鉴于此，丈夫与妻子进行性行为，是受法律保护的权利，作为妻子有义务应丈夫的要求与其进行性行为。因此，丈夫虽然采用的手段不当，都不能因此而定其为强奸罪，因为在这种情况下，虽然性行为是“违背”妻子意志的，但却不属违法。
3、从心理学和生理学角度上讲 性行为是夫妻间情感的一种需要。情感是人对客观事物的一种态度，反映着客观事物与人的需要之间的关系，人的情感需要既是生理上的需要同时也是感情上的需要。夫妻间性交是“性与爱”有机结合和高度统一的 。这也是我国婚姻立法基本精神，原则上要求男女双方“以至爱为前提”，“双方亲自到婚姻登记机关履行结婚登记手续”。“性爱”分离的婚姻关系不是我国婚姻法所倡导的，如买卖婚姻、拉郎配，包办婚姻等，对准予离婚法律也规定“感情确已破裂”为标准。婚姻关系具有两属性即社会属性和自然属性，其自然属性当然包括夫妻间的性生活，婚姻法保护合法的婚姻关系理所当然地保护婚内性行为，这既是夫妻间的权利也是夫妻间的义务。我国婚姻法规定婚姻以夫妻间感情为基础，而性关系是夫妻间感情的自然属性，是婚姻家庭赖以形成的自然因素。这种自然属性是婚姻家庭关系区别于其他社会关系的重要特征，如果没有上述种种自然因素，人类社会根本不可能出现婚姻家庭。因此，我们对婚姻家庭的自然属性应当予以足够的重视，其自然规律对婚姻家庭所起的作用，正是以这种自然属性为根据的。
4、从社会学等角度上讲 夫妻之间离不开性生活，性生活是维持沟通增强夫妻感情的桥梁和纽带。“性生活是婚姻关系的重要内容，是保持、沟通和增进夫妻感情的重要手段，是夫妻间感情领域的首要特征” 。国外有的国家法律明确规定夫妻有同居的义务。我国法律虽然没有明示夫妻间双方必须过性生活，不规定性生活的时间、地点、方式、次数。但是司法解释说: “一方患有法定禁止结婚疾病的，或一方有生理缺陷，或其它原因不能发生性行为，且难以治愈的” 是认定“夫妻感情确已破裂” 标准之一。我国法律虽然没有明确规定夫妻间有同居的义务，是受我国国情和传统习惯的影响，是法律的默示。但是，认为性生活同等于债权债务关系的观点，也是于法不符的，于情不合的，正因为如此，法律对于夫妻婚内性行为，不加任何干涉，既使丈夫不经妻子同意，强迫妻子过性生活，也不构成违法，更不构成犯罪。
四、“婚内强奸”遭遇现实问题——中国暂不可行
面对国内有些提出“婚内强奸”概念并力主将其立法的意见，《检察日报》曾发表署名文章提出质疑，认为应在中国现阶段的特殊时空范围内讨论这一问题。文章反问：就算“婚内强奸”确实已经具备了强奸罪之构成要件，我们就一定应该在现实条件下将其在立法上予以明确吗？即使国外的存在将“婚内强奸”立法化的趋势，我们就可以不加分析地依葫芦画瓢吗？主要指出：
1、惩罚丈夫就能维护妻子吗？ 目前，国内认为婚内强奸可以成立者之所以博得了越来越多的拥戴，是缘于其“保护妇女性的不可侵犯的权利”的初衷。文章认为，丈夫违背妻子的意志强行与其发生性关系，对妻子造成的伤害是客观存在的，认定“婚内强奸”为“强奸罪”，保护妇女合法权益的良苦用心也值得充分肯定，它似乎可以保证妻子在此时获得相对公正的对待。但是，需要追问一句，为了补偿妻子一时之感受而不顾其日后之处境（假如丈夫被追究了刑事责任甚至被判了刑而双方又没有离婚的话，妻子所面临的压力可想而知。她促使丈夫走到自己的对立面去，开始新一轮的恶性循环），这样的法律能成其为“正义的化身”吗？退一步说，即便是惩罚丈夫真的维护了法律上的妻子的人身权利，就能以此为理由而将婚内强奸以强奸罪论处，从而去践踏否定论者们事实上所追求的法秩序吗？
2、个人自由大过社会秩序吗？ 从法理学的角度来看，否定论与肯定论的分歧，实际上是秩序与公正的冲突，具体的说，就是社会秩序与个人自由的冲突。从应然的角度讲，秩序和公正都应当受到法律的保护，但是，当二者不能兼顾时，法律，特别是刑法必须在这二者之间作出选择。应该说，在不同的历史时期，取舍的标准并不相同，应当考虑到当时的社会条件。但总的来说，我国仍处于一个从传统社会向现代社会过渡的阶段，在这个转型时期社会失范的情况比较严重，社会价值标准的重心仍然应该定位在社会秩序上，个人自由处于相对次要的地位，社会秩序的稳定是保障个人自由的前提，在社会秩序与个别公正发生冲突时，只能舍弃个别公正而维护社会秩序的稳定。家庭作为社会生活的基本链条，其和谐稳定是整个社会秩序稳定的基础，而且，夫妻间的信任也是整个社会道德体系的基本内容之一。因此，将相对于全社会而言只占极少数的“婚内强迫性行为”一概犯罪化，其所造成的负面影响无疑将远远超过其所可能保护的利益。
文章阐述说，赞成“婚内强奸”与否的争论，实际上是秩序与公正的冲突，由于性生活的隐蔽性及夫妻之间特有的身份关系，实际上是社会秩序与个别公正的冲突。倘若将“婚内强奸”一概犯罪化，对社会秩序之破坏是现实的毫无疑问的，而若法律在原则上不规定婚内强奸而交由司法机关自由裁量只会导致可能的个别公正的丧失（的确有妻子反对的只是暴力的方式而并非性交的要求本身的情况；况且，还有司法裁判作为运送正义的“最后防线”）。在秩序与公正之间，在社会秩序与个别公正之间，我们希望“鱼与熊掌兼得”，但是“二者不可得兼”呢？实际上，如果将妻子的性的自由权利称为“个人自由”，将由无数个家庭和谐连结而成的社会稳定视为“社会秩序”的话，上面的疑问涉及一个个人自由与社会秩序的比较与衡量问题。
3、 传统文化目前能够接受吗？ 从我国的传统文化来看，中国历来都是以家而非个人为基本单位，强调的是人情与人伦而非人权，以和谐的人伦关系为理想典范。倘若一个妻子跨越整个家庭宗族人伦网络，将置身于偌大姻亲人伦关系网中而受到众多批评责难。因此，漠视妇女在家庭宗族网络中的地位，而只知“空降”婚内强奸的法律改革是根本行不通的。
文章进一步表示，在建立市场经济的今天，中国究竟应当以个人为本位，还是以社会为本位，在个人与社会之间应采取什么样的价值取向，这个问题的最终解决有赖于市场经济的进一步发展、传统文化的渐变等等诸多环节。只是我们丝毫不必隐讳，我国目前的社会实际上还是一个社会本位的社会，个人仍在相当程度上依附于集体，依附于社会，个人独立人格缺乏。
文章还指出，在正常的婚姻关系存续期间，这种强迫性行为发生的原因可能是由于夫妻之间发生摩擦，一时怄气，或者是妻子处于不适宜进行性行为的特殊时期，或者可能是双方感情破裂，只是还没有提出离婚请求等等。但是，无论是由于哪种原因，都不应当认定为“婚内强奸”，针对具体的情况，夫妻双方可以进行调解，或者认为婚姻没有存续下去的必要时可以向法院提出离婚请求，或者一方的行为已经构成虐待罪或故意伤害罪的，应当依法追究刑事责任。值得指出的是，对于夫妻双方感情破裂，并且已经分居的情况，虽然双方已经分居，但是任何一方都没有提出离婚请求，说明双方还在维系这种形式上的婚姻关系，因此，在这种情况下认定为“婚内强奸”并不妥当。
五、在现实背景下“婚内强奸“说不通
据《中国社会报》2000年3月29日报道:“上海性社会研究所中心对全国14个地区7786人的调查，丈夫要求性交，妻子不愿意而丈夫有强迫行为的，城市居民占20.56%, 农村居民中占17.6%” 。那么说全中国则有20.56%至17. 6%个丈夫因机械套用刑法第236条规定，均得进监狱里“走一回”，这样一来，按目前各地监狱规模还得扩大几十倍，才能够装得下这些犯有“强奸妻子罪”的丈夫。而且强奸罪为重罪，并非“不告不理”，如果机械套用刑法第236条， 那么只要司法机关掌握婚内“线索”和“事实情况”，就得依职权行使立案、侦查、拘留、逮捕、公诉、审判、执行权。其后果将是造成家庭不稳定、 社会不稳定。 家庭不再是夫妻间“避风港” “温馨的安乐窝”，而是“娶妻如取虎”，丈夫们整日提心吊胆过日子，生怕哪天妻子不高兴，自己就进了监狱。从立法和司法践实上看，确立“婚内强奸”也不是方向。
我国的现行刑法以及1979年的刑法，对丈夫能否构成强奸罪的主体，都没有排除或者规定。但专家提出配偶权、夫妻忠实的依据是:第一、 男女之间有互相忠实、互相扶助、互相继承遗产、相互间有同居等权利。从理论上讲，结婚是一种承诺，是男女双方许可对方有在遵守道德的情况下有目的地同配偶性交的权利，同时也有满足对方性交的义务，对承诺应该实现。第二，从制度上说，我们国家实行的是一夫一妻制，姘居、通奸等行为违背了一夫一妻制的规定。第三，从国外的立法来看，许多国家都规定夫妻有互相忠实的义务。故保护公民的配偶权很有意义。所以，确定配偶权自然也就无所谓“婚内强奸”了。在国外，一些国家和刑事立法明确规定，丈夫强迫妻子的不构成强奸罪。例如，德国、瑞士刑法典就把强奸罪的对象限制为无夫妻关系的女性。在美国某些州，强奸罪仅仅是指男方未经除自己妻子以外的女方同意，使用暴力与其发生性关系的行为。民间有句俗话:锅碗瓢勺没有不相碰的， 家家都有本难念的经。夫妻间闹点矛盾，以致发生“不愉快的事情”也是常有的，不可小题大作。不可把“婚内强迫性行为”当作“婚内强奸”。
因此，丈夫违背妻子的意志发生性行为不应该构成违法和犯罪。丈夫不经妻子同意，违背妻子意志，采取暴力或威胁手段，强行与其发生性行为，原则上不能作为犯罪来对待，情节特别严重的，可按虐待家庭成员罪来处理，但不应列入强奸罪。如果夫妻因感情确已破裂，诉讼离婚的，法院调解同意离婚的，只要一方拒收《民事调解书》或者调解不成判决离婚的，在判决书尚未生效期间，或者一方提出上诉至二审法院未作出维持离婚判决之前，他们的合法婚姻关系仍然存在，此时丈夫强迫与妻子发生性行为，仍不能构成强奸罪，如后果严重的，可按侮辱妇女罪处理；对于已领取结婚证明，尚未同居也未曾发生性行为的，或者夫妻因感情破裂长期分居，而丈夫采取强迫手段与妻子发生性交，仍不能构成强奸罪。
在现实背景下，将婚内强奸不作犯罪处理可能是一种无奈的但却是理性的选择。市场经济体制的不断完善，决定着中国社会将变得更加自由，人将更为独立和更为个体化，刑法对个人自由的保护也将更为有力。由于丈夫与妻子身份关系的特殊性和家庭生活环境的特殊性，在司法实践中，司法机关对婚内强奸的界定非常困难，惟一标准是盾丈夫有无违背妻子的意愿并且是否使用暴力或威胁手段来达到目的，可这家庭婚姻内部的隐私问题，法律怎能分得清哪次是妻子同意的，哪次是违背妻子意愿的? 哪些是情节属暴力或威胁，哪些情节不属于暴力功威胁? 综上所述，在夫妻婚姻关系存续期间，他们的婚姻关系还没有被解除，他们仍然是夫妻关系，仍然互为家庭成员，不管是正常的夫妻生活中，还是在离婚诉讼期间，只要法院的裁判文书还没有发生法律效力，他们的婚姻关系还没有解除，丈夫采取暴力手段强行与妻子发生性交行为，都不能构成强奸犯犯罪的主体，情节严重的，应按虐待家庭成员、伤害、侮辱妇女等罪定罪判刑，“婚内强奸”不应该存在。
总之，“婚内强迫性行为”不是“婚内强奸”，如果将这种本应由道德调整的关系，硬要升用法律来调整，我认为弊大于利，不是立法的方向和本意。
【参考资料】
①《新刑法教程》南京大学出版社，孙国祥主编，1999年6月出版。
②《民法学》王作堂主编，北京大学出版社，1997年4月重版，Ｐ521。
③《婚姻法教程》扬大文主编，北京大学出版社，1996年3月出版。
④《婚姻法教程》扬大文主编，北京大学出版社，1996年3月出版，Ｐ3—4。
⑤《心理学》伍棠棣主编，人民教育出版社，1982年1月出版。
⑥《中国社会报》 2000年3月29日三版刊登《上海判决我国首例“丈夫强奸妻子罪”》作者:胡喜盈；《“婚内强奸”在我国为数甚多》作者:金瑛； 《能否将婚姻分成正常和不正常两个阶段》作者: 上海天宏律师事务所吴平；《判决会给今后的司法实践带来困惑》作者:江苏省镇江市京口区法院钱小兵； 《婚内妇女有权拒绝丈夫性要求》作者: 西安市中级人民法院沙运萍；《强奸罪的关键就是违背了妇女( 包括妻子)的意志》作者:最高人民法院吴晓芳。
在写作过程中曾参阅许多资料和书籍，对此一并表示感谢！
上海市房地产登记条例(2002年)
上海市房地产登记条例
（２００２年１０月３１日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第四十四次会议通过）
上海市人民代表大会常务委员会公告第七十七号
《上海市房地产登记条例》已由上海市第十一届人民代表大会常务委员会第四十四次会议于２００２年１０月３１日通过，现予公布，自２００３年５月１日起施行。
上海市人民代表大会常务委员会
２００２年１０月３１日
第一章 总则
第一条为了规范本市房地产登记行为，保障房地产交易安全，维护房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条本条例适用于本市行政区域内的房地产登记。
第三条本条例所称房地产登记，是指房地产登记机构依当事人申请或者依职权，对土地使用权、房屋所有权、房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利以及与此相关的事项进行记载、公示的行为。
本条例所称房地产权利人，是指依法享有土地使用权、房屋所有权、房地产他项权利等房地产权利的自然人、法人和其他组织。
第四条上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）是本市房地产行政主管部门，负责房地产登记管理工作。
市房地资源局所属的上海市房地产登记处（以下简称市登记处）负责本市房地产登记的日常工作。区、县房地产登记处受市登记处委托，具体办理房地产登记事务。
区、县房地产管理部门协助市房地资源局对区、县房地产登记工作实施监督管理。
第五条市房地资源局应当建立全市统一的房地产登记册和登记信息系统，制作统一的房地产权证书和登记证明，并制定房地产登记技术规范。
房地产登记机构应当按照房地产登记技术规范和登记信息系统的要求，对房地产登记册进行记载、公示。
房地产登记工作人员应当经统一考核合格后，持证上岗。
第二章 一般规定
第六条因下列情形之一进行房地产登记，有关当事人双方应当共同申请：
（一）买卖；（二）交换；（三）赠与；（四）抵押；（五）设典；
（六）法律、法规规定的其他情形。
第七条因下列情形之一进行房地产登记，由房地产权利人申请：
（一）以划拨或者出让、租赁等方式取得土地使用权；（二）经批准取得集体所有的非农业建设用地使用权；（三）新建房屋；
（四）继承、遗赠；
（五）行政机关已经发生法律效力的土地使用权争议处理决定；
（六）人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解；（七）仲裁机构已经发生法律效力的裁决、调解；（八）本条例第三十二条所列情形；
（九）法律、法规规定的其他情形。
第八条两人以上共有房地产的登记，应当由共有人共同申请。
第九条当事人委托代理人申请房地产登记的，代理人应当提交当事人的委托书。
第十条申请房地产登记的，应当提交规定的申请登记文件。申请人提交的申请登记文件齐备的，房地产登记机构应当即时出具收件收据，申请日为受理日。申请人提交的申请登记文件尚未齐备的，房地产登记机构应当书面告知补正要求，申请登记文件补齐日为受理日。
第十一条房地产登记机构应当在规定的时限内完成对登记申请的审核。经审核符合规定的，房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记册，登记申请的受理日为登记日。
第十二条申请人可以在房地产登记机构将房地产登记内容公示前，撤回登记申请。
第十三条依法登记的房地产权利受法律保护。
未经登记的房地产不得转让。
同一房地产上设定两个以上的房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利的，依房地产登记册记载的登记日的先后确定其顺位。法律、行政法规另有规定的，从其规定。
第十四条土地使用权未经初始登记的，该土地范围内的其他房地产权利不予登记。
房屋所有权未经初始登记的，与该房屋有关的其他房地产权利不予登记，但依据本条例规定申请预告登记的情形除外。
有下列情形之一的，房地产登记机构应当作出不予登记的决定：
（一）房地产权属争议尚未解决的；（二）不能提供有效的房地产权属证明的；（三）非法占用土地的；
（四）属违法建筑或者临时建筑的；
（五）法律、行政法规规定不予登记的，或者不符合本条例规定的其他登记条件的。
第十五条有下列情形之一的，有关国家机关可以将已经发生法律效力的文件向房地产登记机构办理登记：
（一）人民法院、行政机关对土地使用权、房屋所有权依法实施财产保全等限制措施；
（二）行政机关依法作出征用集体所有土地、批准建设用地、房屋拆迁许可、商品房预售许可等与房地产权利有关的决定。
第十六条房屋租赁合同等与房地产权利有关的文件，当事人可以向房地产登记机构办理登记备案。
第十七条房地产登记机构应当按照当事人提交的申请登记文件或者行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件，对房地产登记册进行记载，并永久保存。
房地产登记册应当对房地产的坐落，房地产权利人姓名或者名称，房屋和土地的面积，土地使用权取得的方式、期限和用途，房地产他项权利，房地产权利的限制等进行记载。
房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载应当保持一致。房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载不一致的，以房地产登记册为准。
第十八条房地产权利人发现房地产登记册的记载有误的，可以申请更正。申请更正的事项涉及第三人房地产权利的，有关的权利人应当共同申请。
房地产登记机构发现房地产登记册的记载有误的，应当书面通知有关的房地产权利人在规定期限内办理更正手续；当事人无正当理由逾期不办理更正手续的，房地产登记机构可以依据申请登记文件或者有效的法律文件对房地产登记册的记载予以更正，并书面通知当事人。
第十九条房地产权利的利害关系人认为房地产登记册记载的土地使用权人、房屋所有权人与实际状况不一致的，可以持与房地产权利相关的文件，提出登记异议。房地产登记机构应当在受理登记异议申请的当日，将异议事项记载于房地产登记册以警示第三人，该登记满三个月失效。
第二十条土地使用权、房屋所有权的房地产权证，由市房地资源局颁发。房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利的登记证明，由市登记处颁发。
房地产权证书、登记证明是房地产登记的凭证，不得涂改。
房地产权证书、登记证明破损的，房地产权利人可以向房地产登记机构申请换发。房地产登记机构换发房地产权证书、登记证明前，应当查验并收回原房地产权证书、登记证明。
房地产权证书、登记证明灭失的，房地产权利人可以向房地产登记机构申请补发，补发的房地产权证书、登记证明上应当注明“补发”字样。自补发之日起，原房地产权证书、登记证明作废。
第二十一条房地产登记册可以公开查阅、抄录和复印；申请登记文件可以供有关当事人查阅、抄录和复印。具体办法由市人民政府规定。
第三章 土地使用权和房屋所有权登记
第一节 初始登记
第二十二条以出让、租赁方式取得土地使用权的，房地产权利人应当申请土地使用权初始登记，并提交下列文件：
（一）申请书；（二）身份证明；（三）土地使用权出让合同或者土地租赁合同；（四）地籍图；
（五）土地勘测报告。
以出让方式取得土地使用权的，房地产权利人申请土地使用权初始登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交已付清土地使用权出让金的证明。
出让、租赁土地使用权年限届满后，经批准续期的，房地产权利人应当重新办理土地使用权初始登记。
第二十三条以划拨方式取得土地使用权或者依法取得集体所有的非农业建设用地使用权的，房地产权利人应当申请土地使用权初始登记，并提交下列文件：
（一）申请书；（二）身份证明；（三）建设用地批准文件；（四）地籍图；
（五）土地勘测报告。
第二十四条符合下列条件的土地使用权初始登记申请，应当准予登记：
（一）申请人是土地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件记载的土地使用人；
（二）申请登记的土地使用范围、位置、面积、用途与土地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件、地籍图、土地勘测报告的记载一致；
（三）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突；
（四）不属于本条例第十四条第三款所列的情形。
第二十五条新建房屋竣工验收合格后，房地产权利人应当申请房屋所有权初始登记，并提交下列文件：
（一）申请书；（二）身份证明；（三）记载土地使用权状况的房地产权证书；（四）建设工程规划许可证；（五）竣工验收证明；（六）记载房屋状况的地籍图；（七）房屋勘测报告；
（八）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。
第二十六条符合下列条件的房屋所有权初始登记申请，应当准予登记：
（一）申请人是房地产登记册记载的土地使用权人；
（二）申请初始登记的房屋坐落、用途、幢数、层数、建筑面积符合建设工程规划许可证的规定并与记载房屋状况的地籍图、房屋勘测报告一致；
（三）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突；
（四）不属于本条例第十四条第三款所列的情形。
第二十七条房地产登记机构应当自受理初始登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将初始登记事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。
第二节 转移登记
第二十八条经登记的房地产有下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请转移登记：
（一）买卖；（二）交换；（三）赠与；（四）继承、遗赠；（五）法律、法规规定的其他情形。第二十九条申请房地产转移登记，应当提交下列文件：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；
（五）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。
第三十条符合下列条件的房地产转移登记申请，应当准予登记：
（一）转让人是房地产登记册记载的权利人，受让人是有关证明文件中载明的受让人；
（二）申请转移登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；
（三）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突。
第三十一条房地产登记机构应当自受理房地产转移登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将转移事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。
第三节 变更登记
第三十二条经登记的房地产有下列情形之一的，房地产权利人应当在事实发生后申请变更登记：
（一）房地产用途发生变化的；（二）房地产权利人姓名或者名称发生变化的；（三）土地、房屋面积增加或者减少的；（四）房地产分割、合并的；（五）法律、法规规定的其他情形。第三十三条申请房地产变更登记应当提交下列文件：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明发生变更事实的文件；
（五）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。
第三十四条符合下列条件的房地产变更登记申请，应当准予登记：
（一）申请人是房地产登记册记载的权利人；
（二）申请变更登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；
（三）申请变更登记的内容与有关文件证明的变更事实一致；
（四）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突。
第三十五条房地产登记机构应当自受理房地产变更登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将变更事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。
第四节 注销登记
第三十六条房屋因倒塌、拆除等原因灭失的，房地产权利人应当在灭失事实发生后申请注销房地产登记，并提交下列文件：
（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；
（四）房屋灭失的证明。
第三十七条以出让、租赁等方式取得的土地使用权依法终止的，原土地使用权人应当申请注销房地产登记，并提交下列文件：
（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；
（四）证明土地使用权依法终止的文件。
第三十八条土地使用权、房屋所有权因抛弃而终止的，房地产权利人应当申请注销房地产登记，并提交下列文件：
（一）申请书；（二）身份证明；
（三）房地产权证书。
第三十九条符合下列条件的注销房地产登记申请，应当准予登记：
（一）申请人是房地产登记册记载的房地产权利人；
（二）申请注销登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；
（三）申请注销登记的事项与房地产登记册的记载不冲突。
第四十条房地产登记机构应当自受理注销房地产登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将注销事项记载于房地产登记册，并书面通知申请人，原房地产权证书作废；不符合规定条件的，不予注销登记，并书面告知申请人。
第四十一条房屋灭失或者土地使用权依法终止后，当事人未申请注销登记的，房地产登记机构可以依据有关部门提供的证明文件，将注销事项记载于房地产登记册，原房地产权证书作废。
第四十二条土地使用权、房屋所有权因行政机关、人民法院依法作出的征收、收回、没收等行为终止的，由有关行政机关、人民法院持已经发生法律效力的文件办理注销房地产登记。房地产登记机构应当将注销事项记载于房地产登记册，原房地产权证书作废。
第四章 房地产他项权利登记
第四十三条有下列情形之一的，当事人应当申请房地产他项权利设定登记：
（一）抵押；（二）设典；
（三）其他依照法律、行政法规设定的房地产他项权利。
第四十四条申请房地产抵押权设定登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）抵押担保的主债权合同；（五）抵押合同。第四十五条申请房地产典权登记，应当提交下列文件：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；
（四）设典合同。
第四十六条经登记的房地产他项权利发生转移、变更或者依法终止的，当事人应当申请转移登记、变更登记、注销登记，并提交下列文件：
（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产他项权利登记证明；
（四）证明房地产他项权利发生转移、变更或者终止的文件。
第四十七条符合下列条件的房地产他项权利登记的申请，应当准予登记：
（一）申请人是设定房地产他项权利的当事人，且其中一方是房地产登记册记载的房地产权利人；
（二）申请登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；
（三）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突。
第四十八条房地产登记机构应当自受理房地产他项权利登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的，应当将有关事项记载于房地产登记册，并通知房地产他项权利登记及其转移、变更登记的权利人领取登记证明，或者书面通知房地产他项权利注销登记的申请人原登记证明作废；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。
第五章 预告登记
第四十九条房屋尚未建成时，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
（一）预购商品房及其转让；
（二）以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让；
（三）以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让；
（四）法律、法规规定的其他情形。
应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记。
经预告登记后，当事人取得土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利的优先请求权。
本条第一款所列情形的预告登记，自房屋所有权初始登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效；本条第二款规定的预告登记，自登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效。
第五十条申请预购商品房预告登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）商品房预售合同。
预购商品房发生转让的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交转让合同。
第五十一条预购商品房未经预告登记的，不予办理预购商品房转让的预告登记。
已经预告登记的预购商品房不得重复办理预告登记。
第五十二条申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）商品房预售合同；
（四）抵押担保的主债权合同；
（五）抵押合同。
预购商品房抵押权发生转让的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交转让合同。
第五十三条预购商品房未经预告登记的，不予办理预购商品房抵押权的预告登记。
第五十四条申请房屋建设工程抵押权预告登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）记载土地使用权状况的房地产权证书；
（四）建设工程规划许可证；
（五）房屋建设工程总承包合同或者施工总承包合同；
（六）抵押担保的主债权合同；
（七）抵押合同。
房屋建设工程抵押权发生转让的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交转让合同。
第五十五条单方申请预告登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）证明房地产权利变动的法律关系已经形成的文件。
第五十六条经预告登记的房地产权利依法终止的，当事人应当申请注销预告登记，并提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）证明经预告登记的房地产权利终止的文件。
第五十七条符合下列条件的预告登记及其注销登记的申请，应当准予登记：
（一）申请登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；
（二）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突；
（三）申请人符合本条第二款的规定。
预告登记及其注销登记的申请人应当符合下列规定：
（一）申请预购商品房预告登记的，申请人一方应当是商品房预售许可证记载的房地产开发企业，另一方应当是商品房预售合同载明的预购人；
（二）申请预购商品房转让预告登记的，申请人一方应当是房地产登记册记载的商品房预购人，另一方应当是预购商品房转让合同载明的受让人；
（三）申请预购商品房抵押权预告登记的，申请人应当是设定预购商品房抵押权的当事人，且抵押人是房地产登记册记载的商品房预购人；
（四）申请房屋建设工程抵押权预告登记的，申请人应当是设定房屋建设工程抵押权的当事人，且抵押人是房地产登记册记载的土地使用权人；
（五）申请注销预告登记的，申请人应当是原预告登记的当事人；
（六）单方申请预告登记的，申请人应当是房地产权利变动法律文件记载的一方当事人。
第五十八条房地产登记机构应当自受理预告登记及其注销登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的，应当将有关事项记载于房地产登记册，并书面通知当事人；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。
第五十九条新建商品房所有权初始登记后，商品房预购人应当申请房地产转移登记。预购商品房设定抵押的，房地产转移登记后，其预购商品房抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。
第六十条新建房屋所有权初始登记后，其房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。
房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记时，其抵押物范围不包括已经办理预告登记的预购商品房。
第六章 法律责任
第六十一条房地产登记机构及其工作人员违反本条例规定，导致房地产登记错误，给房地产权利人造成损失的，由市房地资源局或者市登记处承担相应的法律责任。
第六十二条房地产登记申请人提交错误、虚假的申请登记文件或者申请登记异议不当，给房地产权利人造成损失的，应当承担相应的法律责任。
第六十三条当事人伪造房地产权证书的，由市房地资源局依法没收伪造的房地产权证书，并移送司法机关处理。
第六十四条市房地资源局和市、区县房地产登记处的直接负责的主管人员和其他直接责任人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第六十五条当事人对市房地资源局、市登记处的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
第七章 附则
第六十六条对本市房地产总登记时应当登记而未登记的土地使用权和房屋所有权，当事人可以凭房地产权属来源证明，向房地产登记机构申请登记。
房地产登记机构受理登记申请后，应当向有关部门核查，并将有关情况在本市主要报纸或者其他媒体上公告；公告六个月期满无异议的，应当核准当事人的登记申请。
第六十七条本条例施行前依法颁发的房地产权属证书和登记证明继续有效。
第六十八条本条例自２００３年５月１日起施行。
