关于贯彻《关于加强加工承揽广告管理的通告》的意见

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审计署


审计机关对国家建设项目预算（概算）执行情况审计实施办法
　（１９９６年１２月１７日审计署发布）




　　第一条　为了规范国家建设项目（以下简称建设项目）预算（概算）执行情况的审计监督，提高审计工作质量，根据《中华人民共和国审计法》第二十三条的规定，制定本办法。


　　第二条　本办法所称建设项目，是指以国有资产投资或者融资为主的基本建设项目和技术改造项目。


　　第三条　本办法所称建设项目预算（概算）执行情况审计，是指项目投资经济活动开始至项目竣工决算编报之前，审计机关对建设单位及设计、施工、监理等单位与建设项目有关的财务收支的真实、合法、效益进行的审计监督。其目的是促进项目建设有关单位加强管理，保障建设资金合理、合法使用，提高投资效益。
　　审计机关对上述单位与建设项目有关的财务收支的审计，不受审计管辖范围的限制。


　　第四条　审计机关对建设项目准备阶段资金运用情况进行审计监督的主要内容：
　　（一）建设用地是否按批准的数量征用，土地征用是否符合审批的规划要求，征地拆迁费用支出和管理情况；
　　（二）道路、通水、通电等前期费用支出情况。


　　第五条　审计机关对建设项目调整概算情况进行审计监督的主要内容：
　　（一）调整概算是否依照国家规定的编制办法、定额、标准，由有资质单位编制，是否经有权机关批准；
　　（二）设计变更的内容是否符合规定，手续是否齐全；
　　（三）影响项目建设规模的单项工程间投资调整和建设内容变更，是否按照规定的管理程序报批，有无擅自扩大建设规模和提高建设标准问题。


　　第六条　审计机关对建设项目经济合同实施情况进行审计监督，重点审查建设项目经济合同是否符合国家法律，有关单位是否按合同条款执行。


　　第七条　审计机关对建设项目超概算情况进行审计监督，要分析重大差异原因。


　　第八条　审计机关对建设单位内部控制制度的设置和落实情况进行审计监督。


　　第九条　审计机关对建设项目建设资金来源、到位与使用情况进行审计监督的主要内容：
　　（一）建设资金（含项目资本金，下同）来源是否合法；
　　（二）建设资金是否落实；
　　（三）建设资金是否按投资计划及时到位；
　　（四）建设资金使用是否合规，有无转移、侵占、挪用建设资金问题；
　　（五）有无非法集资、摊派和收费问题；
　　（六）建设资金是否和生产资金严格区别核算；
　　（七）有无损失浪费问题。


　　第十条　审计机关对建设项目建设成本及其他财务收支核算进行审计监督的主要内容：
　　（一）工程价款结算的真实性、合法性，财务报表的真实性；
　　（二）待摊投资超支幅度和原因，有无将不合法的费用挤入待摊费用；
　　（三）建设单位是否严格按照概算口径及有制度对建设成本正确归集，单位工程成本是否准确；
　　（四）生产费用与建设成本以及同一机构管理的不同建设项目之间的是否有成本混淆情况；
　　（五）建设收入来源的合法性、准确性，分配和使用的正确性；
　　（六）往来款项的真实性、合法性；
　　（七）建设项目交付使用资产核算情况；
　　（八）有无“帐外帐”等违纪问题。


　　第十一条　审计机关对建设项目设备、材料采购及管理情况进行审计监督的主要内容：
　　（一）设备和材料等物资是否按设计要求进行采购，有无盲目采购行为；
　　（二）设备和材料等物资的验收、保管、使用与维护是否有效；
　　（三）建设物资是否与同期生产耗用物资严格区别核算。


　　第十二条　审计机关对建设项目税、费计缴情况进行审计监督，审查建设单位是否按照国家规定及时、足额地计提和缴纳税、费。


　　第十三条　审计机关对建设项目执行环境保护法规、政策情况进行审计监督，重点审查建设项目设计、施工各个环节是否执行国家有关环境保护的法规和政策，环境治理项目是否和项目建设同步进行。


　　第十四条　审计机关对建设项目设计单位进行审计监督的主要内容：
　　（一）项目设计是否按照批准的规模和标准进行；
　　（二）设计费用收取是否符合国家有关规定。


　　第十五条　审计机关对建设项目施工单位进行审计监督的主要内容：
　　（一）施工单位有无非法转包工程行为；
　　（二）工程价款结算是否合法，有无偷工减料、高估冒算、虚报冒领工程款等问题；
　　（三）施工单位是否按照有关规定缴纳税款。


　　第十六条　审计机关对建设项目工程监理单位进行审计监督的主要内容：
　　（一）工程监理单位资质情况，监理工作是否符合合同要求；
　　（二）监理收费是否符合国家有关规定。


　　第十七条　审计机关对建设项目审计的分工，应当按照《审计机关审计管辖范围划分的暂行规定》执行。对建设项目进行审计监督，应当按照《审计机关审计项目计划管理的规定》，实行审计项目计划管理。
　　对工期５年以上（含５年）的建设项目，在建设期间一般实施一次审计；对工期在５年以上的，可以在建设期间实施两次以上（含两次）审计。


　　第十八条　审计机关按照审计程序进行审计监督。对建设项目涉及设计、施工、监理等单位的审计，要分别下达审计通知书、审计意见书和审计决定。对建设项目审计查出的违反国家规定的财政、财务收支行为，依照有关法律、法规和规章的规定进行处理。


　　第十九条　审计机关对项目运用外资的审计，分别按照本办法和《审计机关对国外贷援款项目审计实施办法》办理。


　　第二十条　本办法由审计署负责解释。


　　第二十一条　本办法自１９９７年１月１日起施行。

浙江省杭州市物业管理工作协调小组


关于业主大会及筹备组组建工作指导意见（试行）


根据国家、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定，结合杭州市实际，特提出以下业主大会及筹备组组建工作指导意见。

一、业主大会成立的条件

物业管理区域内有下列情况之一的，应当成立业主大会

（一）入住率达到 60%以上的；

（二）入住率达到 30%以上，且物业交付使用已满2年的；

只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

二、业主大会筹备组的组成

（一）物业管理区域符合业主大会成立条件的，前期物业管理单位应当书面通知社区。前期物业管理单位未书面及时通知社区的，由物业所在地的区物业管理行政主管部门监督其通知。社区接到通知后 30日内，在街道领导下会同物业所在地的区物业管理行政主管部门组建业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）。

（二）筹备组由社区代表 1名、业主3名、建设单位代表1名组成；社区、建设单位各1名成员，由其单位委派；业主由社区负责推荐。筹备组名单确定后，在物业管理区域内书面公告。

（三）筹备组应当自组成之日起一般 30日内，由社区负责领导并召集，按规定做好各项业主大会筹备工作， 并 组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。

（四）业主委员会委员应当符合下列条件：

1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

2、遵守国家有关法律、法规；

3、遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；

4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

5、具有一定的组织能力；

6、具备必要的工作时间。

（五）业主委员会任期届满换届的，在届满 2个月前，本届业主委员会应当书面告知社区，在社区领导下、区物业管理行政主管部门指导下召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行换届。督促后2个月，仍不能组织召开业主大会会议进行换届的，社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会换届选举工作，区物业管理行政主管部门负责全程指导。

（六）业主委员会委员缺额人数超过委员总数一半以上的，或不能正常履行职责的，应当及时召开业主大会会议，完成业主委员会委员的补选、改选工作。未及时召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作。督促后 2个月，仍不能组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会委员补选、改选工作，区物业管理行政主管部门负责全程业务指导。

三、筹备组的工作

（一）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

会议采用集体讨论业主代表会议形式的，按本意见第四条规定组织产生业主代表；

（二）根据《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》及相关法规规定，参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会和业主委员会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

（三）确认业主身份，确定业主在业主大会会议上的投票权数；

（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

（五）做好召开业主大会会议的其他准备工作。

前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在业主大会会议召开 15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

四、业主大会会议

（一）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

（二）采用集体讨论形式议事的，可根据业主人数多少，分业主大会会议和业主代表会议。 物业管理区域业主人数在 100户（含100户）以上的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加会议， 业主大会以业主代表会议的形式议事。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主要另外推选一名业主代表参加。

采用业主大会会议集体讨论的，会议表决可采取投票形式，由参加会议的业主或委托代理人当场投赞同、反对及弃权票，经筹备组或业主委员会统计汇总，公布表决结果。

采用业主代表会议集体讨论的，业主代表应当于参加业主大会会议 3日前，将业主大会会议讨论事项征求（表决）意见单或选票发放到其所代表的每户业主，填写表决并经业主签字；业主代表应将回收的征求（表决）意见单或选票带到业主代表会议上。

（三）采用书面征求意见形式议事的，由筹备组或业主委员会组织有关人员逐户派发、回收征求（表决）意见单或选票，经筹备组或业主委员会统计汇总，公布表决结果。

（四）采用集体讨论业主代表会议形式和采用书面征求意见形式的，已送达的征求（表决）意见单或选票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出赞同、反对及弃权意见和不投赞同、反对及弃权票的，视为同意多数业主意见。

（五）采用集体讨论形式和书面征求意见形式召开会议，应当有物业管理区域内持有 1/2以上投票权的业主参加。业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

（六）社区和筹备组或业主委员会在召开业主大会会议和选举（换届）业主委员会过程中，要积极宣传、教育、引导业主在国家、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定范围内依法行使自己的权利、履行业主义务，不得在物业管理区域内擅自传递或挨幢（单元）、户（报箱）张贴传单。

（七）业主大会和筹备组或业主委员会应在当地社区党委的领导下、区物业管理行政主管部门的业务指导下开展工作，形成的决议，业主必须共同遵守，持不同意的业主不得串连其他业主抵制业主大会和筹备组决议的贯彻执行。不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主大会和筹备组或业主委员会的正常工作。

五、业主在业主大会会议上的投票权确定方法

住宅物业业主在业主大会会议上的投票权，实行一套一票。非住宅物业业主在业主大会会议上的投票权，按每 100平方米 建筑面积为一个计票单位，不足 100平方米 的以每本房屋产权证为一个计票单位。单个业主在业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的 30%。

六、业主委员会委员的产生

业主委员会委员候选人在社区领导下，采取自荐和推荐的方式产生。

业主委员会设 5人以上单数，根据物业管理区域的具体情况进行确定。可实行差额选举，候选人获得参加业主大会投票过半数的赞成票当选。当选人少于应选人数的，可从得到赞成票较多的落选人中用1比2的办法重新选举产生补足。

七、没有成立社区的物业管理区域，由街道办事处（镇人民政府）负责领导和推荐，组建业主大会筹备组。

八、本意见自发文之日起施行。 萧山、余杭区及各县（市）、开发区可参照本意见执行。



杭州市物业管理工作协调小组

二00五年五月二十五日